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论中国古代的侵占罪立法/黄乔稳

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 17:04:19  浏览:8159   来源:法律资料网
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论中国古代的侵占罪立法

黄乔稳


【摘 要】 侵占罪是我国新修订的刑法典中增设的一个罪名,是以不法取得不属于所有者占有的他人财物为内容的犯罪。我国对侵占罪规定是有着深厚法律文化根基的,战国时期的刑法中就有侵占罪罪状的规定,并在清朝的《大清新刑律》中明确了其罪名。本文运用刑法学理论及对古代侵占罪的一些研究成果,对古代侵占罪进行了系统的理论探讨,概述了古代侵占罪立法的产生和历史沿革,阐述了古代侵占罪的认定与处罚原则,归纳了古代侵占罪立法的一些特点,并在此基础上对我国当前侵占罪规定的不足提出了一些建议。这不仅对构建中国古代侵占罪研究的理论体系有较重要的理论意义,而且对全面正确理解和加强我国刑法关于侵占罪的规定有较为重要的现实意义。

【关键词】 侵占罪; 立法沿革; 唐律

引言

侵占罪作为一种财产性犯罪具有悠久的历史,它是伴随着人类进入阶级社会以及财产私有制的产生而产生的,因此财产私有制是侵占罪产生的必要前提。最初的侵占罪只是简单地表现为拾得他人财物拒不返还的行为,随着社会的发展,出现了保管、借贷等法律关系,因而侵占罪也就不再仅仅表现为对遗失物的侵占了。纵观侵占罪立法的发展史,其产生和发展是与一定社会形态的财产关系及其复杂程度以及商品经济发达程度密切相关的。当前我国随着市场经济的发展,财产关系日益复杂化,因而对侵占行为也作出了更加明确、具体的规定。我国现行刑法第270条对侵占财产行为已经作为侵占罪处理,但就其规定还是相对简单。本文认为可以通过对侵占罪概念的界定,对中国古代侵占罪的产生和历史沿革、认定和处罚原则作一些探讨,进而对侵占罪立法作总结性的思考和分析,从而对完善我国的相关立法提出一些建议。这将有利于准确适用刑法,保护公民、法人或其他组织的合法权益,对指导刑事司法活动有着较为重要的现实意义。
一、侵占罪概念界定

侵占罪在我国刑法史上一直没有明确的定义,就是在我国刑法第270条第一款的规定中也没有使用“侵占”一词。因而在确定侵占罪概念之前,有必要对“侵占”一词进行分析,因为“侵占”是侵占罪罪名中的关键词,它代表了侵占罪的主要内涵。
《现代汉语词典》关于“侵占”的解释是:非法占有别人的财产。我国宪法第12条规定“禁止任何组织或个人用任何手段侵占或者破坏国家和集体的财产”。这二者所说的侵占的含义都是广义的,所指的是侵犯财产,包括盗窃、诈骗、贪污、抢夺等各种财产犯罪,还包括侵犯财产的各种民事侵权行为、各种利用职务的行政渎职行为。
刑法第270条规定:“将代为保管的他人财物非法占为己有,数额较大,拒不退还的,处二年以下有期徒刑、拘役或者罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处二年以上五年以下有期徒刑,并处罚金”。该条第二款还规定:“将他人的遗忘物或者埋藏物非法占为己有,数额较大,拒不交出的,依照前款的规定处罚”。按照最高人民法院、最高人民检察院关于确定罪名的司法解释,上述行为所触犯的罪名是侵占罪。由此,侵占罪的概念可表述为:以非法占有为目的,将代为保管的他人财物或者将他人的遗忘物或者埋藏物非法占为己有,数额较大,拒不退还或者交出的行为。由此可见,这里的侵占是从狭义上理解的,它是指盗窃、诈骗、贪污、抢夺之外的侵犯财产的一种特定犯罪行为方式。那么,古代的侵占罪概念是否与此相同呢?
中国古代刑法形成最早,刑法制度最为发达,刑法观念最为丰富,故而刑事法制是中国古代法制最为重要的方面[1]。在中国古代独立罪名体系发展过程中,早期的罪名体系是《法经》所确立的以盗贼为中心的罪名体系,这种罪名体系在后来的秦律及汉律中一直被沿用下来。《法经》中关于贼盗律的规定,其“拾遗”是指拾得遗失物据为己有的行为,也就是当时的侵占行为。秦朝的侵占是指占有他人财物不能如期偿还或不返还的行为。然而,唐朝却明确将遗失物、埋藏物作为侵占罪犯罪对象加以规定,将“持有对他人实施擅自使用、诈称灭失、不偿还债务、逾期不还、故意错认为己有的行为[2]”称为侵占行为。当时,有侵占遗失物、埋藏物、代管物的相关规定。清末的《大清新刑律》中,其分则第34章中将侵占罪作为类罪加以明确,并在第34章中的第370条、第371条、第372条中将“侵占”二字明确作为罪名用语予以规定。并把侵占罪定义为:“侵占他人依共有权、质权、及其他物权或公署之命令而善意所管有之自己共有物或所有物的行为[3]”。
由上可知,在中国古代虽然很早就有侵占罪的相关规定,但要给其下一个完整的定义却是十分困难的。在此,仅就其侵占行为加以表述,以界定侵占罪的范围:①非法拾得他人遗失物、埋藏物,据为己有的行为;②占有他人代管物不能如期偿还、或不返还的行为;③持有对他人实施擅自使用、诈称灭失、不偿还债务、逾期不还、故意错认为己有的行为;④盗窃行为、职务侵占行为等。可见,古代对侵占罪的规定是非常广泛的。以上几种情形,都可纳入中国古代侵占罪的范围。
二、中国古代侵占罪的立法沿革

古代侵占罪立法的产生和历史沿革是一个循序渐进的长期过程,反映了侵占罪由罪状到罪名逐步确立的发展历程。
我国的刑罚制度早在原始社会末期的舜、禹时代就已经有了,夏代刑法中已有专指侵犯财产的罪名,称为“昏”(其意是干坏事加害他人、当场强行劫取财物的行为),近似于现代刑法中的抢劫罪。战国时期《法经》的《盗法》是有关维护私有财产和惩处盗窃犯罪的法律规定。当时,贼盗律的罪名有以下几个:杀人、大盗、窥宫、拾遗、盗符、盗玺、议国法令、越城、窬制、群相居等[4],其中的“拾遗”是指拾得遗失物据为己有的行为,这与现代意义的侵占遗失物罪极为相似。当时的魏国对这种犯罪适用的刑罚是死刑,即“拾遗者诛”。也有文献记载,《法经》规定的是“拾遗者刖”。无论对拾遗者适用“诛”刑还是“刖”刑,有一点是明确的,即对拾遗行为的刑罚处罚是严厉的。可见在战国时期侵占他人遗失物是一种重罪。
到了秦朝,出现了借贷、借用以及不当得利等法律关系,因而也出现了合法占有他人财物而后侵犯财物所有人财产利益的行为。秦律对合法占有他人财物不能如期偿还或不返还的行为,以犯罪论处。例如,《司空律》规定:“有债于公,以其令日问之,其弗能入及偿,以令日后之”。意思是说,欠官府的借贷不能如期偿还,就以强制劳役抵偿。再如,《工律》规定:“假器者,其事已及免,官辄收其假,弗亟收者有罪”。意思是说,借他人的东西要及时归还,不归还者以犯罪论处。《法律答问》中记载:“把其假以忘,得及自出,当为盗不当……其得,坐赃为盗”。就是说携借用的官家物品逃亡,被捕获后按赃数为盗窃论罪。上述“有债于公”、“假器”就是借贷、借用关系的例证。此外,“监守自盗”等关于公务或职务侵占的行为在秦律中已经有了规定,并在其后各朝代的刑律中作为重点加以突出打击。
秦汉以来,历代刑法无不以《法经》为楷模,不断总结经验,充实内容,因而《法经》中关于拾遗的规定不断加以强化。例如,《九章律》规定,侵占财物行为按照赃物数量及所拥有价值额,来判处罪犯刑期,数额大判刑就重,直至判处死刑[5]。
隋唐以后,侵占罪的打击范围不断扩大。据《隋书•刑法志》记载:“是时帝意每尚惨急,而奸回不止,京市白日,公行挚盗,人间强盗,亦往往而有……其后无赖之徒,候富人子弟出路者,而故遗物于其前,偶拾取则擒以送官,而取其赏。大抵被陷者甚众”。从中可看出,此时的将拾遗行为作为犯罪行为予以惩罚的,并且处罚的相当重,以致被很多别有用心的人利用,陷害他人。
唐朝是我国封建社会政治、经济等方面发展的鼎盛时期,财产关系复杂,法律对各种侵占行为的规定更加具体。此时,又将盗罪分为“强盗”、“盗窃”、“监守自盗”几种。其中,持有人有对他人之物实施擅自使用、诈称灭失、不偿还债务、故意错认为己有、逾期不还等行为的,以侵占行为论。
1、关于实施擅自使用、诈称灭失的行为,《唐律•杂律》规定:“诸受寄财物,而辄费用者,坐赃论。诈言死失者,以诈欺取财物论……”。意思是说,在寄托关系中,受托人擅自使用受托物的,以坐赃论。如果受托人实施诈称受托物(如牲畜、财物)死亡或灭失,意图侵吞永久据为己有的行为,以诈欺取财论。
2、关于借贷他人财物不偿还的行为,《唐律•杂律》规定:“诸负债违契不偿一匹以上达二十日笞二十……”。也就是说,因借贷关系而持有他人之物超期不还的行为是犯罪,要承担笞刑。如果经允许可延长期限归还,但届时仍不归还的,也照样治罪如初。
3、关于有意将他人财物误认为自己财物意图非法据为己有的行为,《唐律•杂律》规定:“错认奴婢及财物者,计赃一匹笞十……”。意思是说,错认他人奴婢财物为己之奴婢财物,必须出于故意。这一规定说明,行为人将持有的他人财物故意说成是自己的,意图侵吞据为己有,这种行为属于犯罪行为,以笞刑处罚。
4、关于假借官物逾期不还的,也认为是犯罪行为。《唐律•杂律》中规定“诸得遗物,满五日不送者,各以亡失罪论,赃重者,坐赃论。私物,坐赃论减二等”,该律还规定:“诸受寄财物,而辄费用者,坐赃论减一等。诈言死失者,以诈欺取财物论减一等”,“诸于他人地内得宿藏物,隐而不送者,计合还主之分,坐赃论减二等。若得古器形制异,而不送官者,罪亦如之”。可见在唐朝的法律中,侵占遗失物、代管物、埋藏物犯罪已经相当详尽。
宋朝时期关于侵占罪的规定,基本上沿袭了唐代的相关立法,对侵占罪、侵占遗失物、埋藏物罪等均作了规定,而且规定的内容与《唐律》相关规定几乎完全相同[6]。
至明代,《明律•户律》规定:“凡得遗失之物,限五日内送官。官物尽数还官,私物召人识认。于内一半给予得物人充赏,一半给还失物人。如三十日内,无人识认者,全给。限五日外不送官者,官物坐赃论……私物坐赃……其物一半人官,一半给主。若无主全入官。若于官私地内掘得埋藏之物者,并听收用。若有古器、钟鼎、符印异常之物,限三十日内送官。违者,杖八十,其物入官”。这说明《明律》关于侵占遗失物罪的规定明确了构成本罪的例外情形,即在一定的时间内不但不治罪,反而视情况还给予一定的奖赏;并明确了古器、钟鼎、符印等特殊物是侵占埋藏物罪的犯罪对象。因为在明朝,古器、钟鼎、符印是被视为文物的,文物自然属国家所有,民间不应持有。除此之外,明朝的窃盗罪中,主要规定的是“监守自盗”罪,这也属于侵占罪的范围。
清朝的《大清律例》中关于侵占罪方面的规定与前代大体相同,如费用受寄财产、盗卖换易田宅、强占良家妻女等,但有其特别之处。如关于侵占遗失物罪的犯罪对象增加了一个无主物;关于侵占埋藏物罪的犯罪对象明确排斥了无主物,仅指古器、钟鼎、符印等非民间所应有的异常之物,如果埋藏物是无主物,无论在官地还是在私地掘得的,拾得者可以收用,不必报官。
及至清末,《大清新刑律》承袭了汉、唐、宋、元、明代刑法中的罪名,对侵占罪作了较全面、具体的规定。《大清新刑律》在分则第34章明确将侵占罪作为类罪规定下来,如第370条规定:“侵占自己依法令契约照料他人事务之管有物、共有物或属于他人所有权、抵当权及其他物权之财物者,处三等至五等有期徒刑。虽系自己所有物、管有物若依公署之命令归自己看守而侵占之者亦同”。第371条规定:“凡在公务或业务之管有物、共有物或属于他人所有权、抵当权及其他物权之财物者,处二等或三等有期徒刑”。第372条规定:“侵占遗失物、漂流物或属于他人物权而离其管有之财物者,处其价额二倍以下价额以上罚金”。第391条规定:“侵占自己照料的他人之管有物或属于他人所有权、抵当权及其他物权之财物者,处三等至五等有期徒刑”。第393条规定:“侵占遗失物、漂流物或属于他人物权而离其管有之财物者,处罚金”。
三、中国古代侵占罪的认定

任何行为构成犯罪,必须符合一定条件,即犯罪主体、犯罪客体、犯罪主观要件、犯罪客观要件。古代侵占犯罪当然也不例外。下面主要通过秦代和唐代的代表性规定对其加以认定,以对中国古代侵占罪的认定作一般性认识。
第一,犯罪主体。犯罪主体指达到一定的年龄,有刑事责任能力、实施犯罪的人。关于侵占罪的主体,各代都规定的是一般主体。秦朝为区分刑事责任,规定了法定的责任能力人与相应的刑事责任年龄。当时,七尺谓年二十,六尺谓年十五,把六尺作为相对标准,凡身高六尺以上者犯罪,须承担刑事责任;六尺以下者犯罪,可以不完全承担刑事责任[7],但没有规定完全免除刑事责任的年龄和免除责任能力的人。秦代对废疾和老少犯罪实行减轻刑事处罚的方针,是因为这类人对封建秩序不构成严重威胁。唐代刑事立法,对于刑事责任年龄,在处理老、少、残疾人犯罪方面,分为三等,区别对待。首先,自六十九岁到十六之间为法定刑事责任年龄,在此年龄区域者都要承担完全刑事责任。而在七十至七十九岁、十一岁至十五岁区域者及废疾者,犯流罪以下,其罪行适用赎杖,可以铜赎刑。其次,一般的刑事犯罪不承担刑事责任,重罪以铜赎罪,严重者可以通过上请以减刑。最后,九十以上,七岁以下,虽有死罪,亦不加刑,可以说是完全不承担刑事责任。
第二,犯罪主观方面。主观方面指行为人对自己的危害行为和后果所具有的一种故意或过失的心态。侵占罪是一种直接故意犯罪,主观上要求必须具备非法占有的目的,即行为人在主观上已经认识到所持有的财物为他人所有,自己侵占行为会侵犯他人财物的所有权,但个人意志仍追求这一结果的发生。将持有的他人财物非法占为已有的主观故意,是侵占罪成立的要件。无论是魏晋南北朝至隋称的“盗”罪,还是明代的强盗、窃盗、毁坏财物、诈骗财物和侵占财物等类罪,或是清朝侵犯财产权的强盗罪、抢夺罪,盗窃罪、监守自盗罪、诈骗财物罪、恐吓取财罪等都可推断,其犯罪主观方面都是直接故意。
第三,犯罪客体。犯罪客体是指被刑法所保护而为犯罪所侵害的社会关系。古代侵占罪的犯罪客体是我国法律所保护的他人财物的所有权,侵占罪的犯罪对象所指向的是物,即代为保管物、埋藏物、遗忘物以及他人所有而被盗的物或强行被占有的他人的物。秦代侵占的客体是皇权及统治阶级的利益,到了唐代已表现为侵占保管物、埋藏物、遗失物等的财产所有权。
第四,犯罪客观方面。客观方面指犯罪行为和由这种行为所引起的危害后果。侵占罪客观方面的要件主要表现为,非法占有他人财物,数额较大,拒不退还或拒不交出的行为。关于非法占有他人财物,有侵占代为保管物、埋藏物、遗忘物等。如秦律规定,对合法占有他人财物不能如期偿还或不返还的行为,以犯罪论处[8]。唐律将持有人有对他人之物实施擅自使用、诈称灭失、不偿还债务、故意错认为己有、逾期不还等行为的,以侵占行为论。可见,古代侵占犯罪,其客观方面也是有规定的。表现为实施了侵占保管物、埋藏物、遗失物的行为,以及由此引起的危害结果等都是其侵占犯罪的客观方面。
综上,古代的侵占罪,按照我国刑法理论,已经着手实施的犯罪行为齐备了该罪的全部构成要件即为犯罪既遂。侵占罪的既遂应具备下列条件:首先,行为人侵占的是代为保管的他人财产或是他人的遗忘物、埋藏物等;其次,行为人具有非法占有他人财物的主观目的,且已经实施了变持有为所有的行为;再次,行为人的行为对他人的财产所有权构成了侵犯;最后,行为人非法占有他人财物或他人遗忘物、埋藏物、逾期不还、拒不退还或拒不交出等。行为人的行为具备以上条件就构成本罪的既遂。我国早期的侵占罪就是盗窃罪,直到清朝后期才得以区分。他们都侵犯了他人财产所有权,主观上都是故意犯罪,都以非法占有他人财物为目的,且犯罪主体均为一般主体。不管是侵占遗忘物罪或埋藏物罪、代管物罪、盗窃罪、诈骗罪、职务侵占罪和相关的不当得利均是古代常见多发的侵犯财产罪,都是广义上的侵占罪。
四、中国古代侵占罪的处罚原则

中国古代侵占罪的处罚原则,规定的比较繁杂。下面主要以唐律的规定对中国古代侵占罪的处罚原则作一说明:
(一)刑事赔偿、追赃原则
1.关于刑事赔偿的规定
《唐律•杂律》规定:“诸负债违契不偿一匹以上达二十日笞二十……各令赔偿”。就是说,负债不偿的,除承担刑事责任外,还要赔偿财产损失,这种赔偿在刑律中规定,就具有刑事赔偿的性质,类似于现代刑法中赔偿损失的非刑罚方法。
2.关于刑事追赃的规定
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安徽省城市房地产开发经营管理办法

安徽省人民政府


安徽省人民政府令
 (第129号)


  《安徽省城市房地产开发经营管理办法》已经2000年10月31日省人民政府第65次常务会议通过,现予发布,自2001年1月1日起施行。

                            
省长 许仲林
                          
二000年十一月十日


          安徽省城市房地产开发经营管理办法

第一章 总则





  第一条 为了规范房地产开发经营行为,促进和保障房地产业的健康发展,根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》(以下简称《条例》),结合本省实际,制定本办法。


  第二条 本办法所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。


  第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设,严格控制零星建设。


  第四条 省人民政府建设行政主管部门负责本省行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
  市、县人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
  县级以上地方人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定,负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。


  第五条 县级以上地方人民政府应当加强对房地产开发经营管理工作的领导,协调解决房地产开发经营管理中的重大问题。
  计划、规划、工商、物价等行政主管部门应当按照各自的职责,协助房地产开发主管部门做好房地产开发经营活动的监督管理工作。

第二章 房地产开发企业





  第六条 设立房地产开发企业,应当符合《条例》第五条规定的条件,其中,在设区的市设立房地产开发企业的,注册资本应当在500万元以上;在县级市以及县人民政府所在地的镇设立房地产开发企业的,注册资本应当在200万元以上。


  第七条 设立房地产开发企业,应当向县级以上人民政府工商行政主管部门申请登记。工商行政主管部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时,应当书面征求本级房地产开发主管部门的意见。房地产开发主管部门应当自收到书面征求意见之日起10日内出具审查意见书,作为企业登记的依据之一。


  第八条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案:
  (一)营业执照复印件;
  (二)企业章程;
  (三)验资证明;
  (四)企业法定代表人的身份证明;
  (五)专业技术人员的资格证书和聘用合同。
  房地产开发主管部门应当按照国务院建设行政主管部门的规定,根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等,对备案的房地产开发企业核定资质等级,报省人民政府建设行政主管部门审批,领取资质等级证书;须报国务院建设行政主管部门审批的,由省人民政府建设行政主管部门审核后予以转报。


  第九条 房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目:
  (一)一级资质的房地产开发企业可以承担所有建设项目;
  (二)二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在30万平方米以下的住宅区的土地、房屋综合开发,或者与此相当的房地产开发项目,不得承担29层以上建筑物的建设项目;
  (三)三级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在15万平方米以下的住宅区的土地、房屋综合开发,或者与此相当的房地产开发项目,不得承担15层以上建筑物的建设项目;
  (四)四级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在5万平方米以下的房屋开发,或者与此相当的房地产开发项目,不得承担7层以上建筑物的建设项目。


  第十条 省外房地产开发企业到本省从事房地产开发经营活动,应当持资质等级证书向省人民政府建设行政主管部门申请办理资质核验,并到房地产开发项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门登记备案后,方可从事房地产开发经营活动。
  境外经济组织或者个人来本省从事房地产开发经营活动,应当按照国家规定办理有关手续。


  第十一条 省人民政府建设行政主管部门对房地产开发企业的资质实行年检。符合资质升级条件的,晋升资质等级;不符合资质等级条件的,予以降级或者吊销资质证书。
  省人民政府建设行政主管部门对房地产开发企业的资质进行年检时,不得收取年检费用。

第三章 房地产开发建设





  第十二条 县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当会同有关部门,根据本地区经济和社会发展规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划以及房地产市场供求情况等,编制本地区房地产开发规划和年度计划,报经本级人民政府批准后,由房地产开发主管部门组织实施。


  第十三条 县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当根据房地产开发规划,会同本级计划、规划、土地等行政主管部门建立房地产开发项目库。


  第十四条 房地产开发项目确定后,县级以上地方人民政府土地行政管理部门应当根据国家有关规定,对项目的用地方式提出意见,报本级人民政府批准。
  房地产开发项目的土地使用权出让或者划拨前,县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当根据《条例》第十二条第二款的规定提出意见,并出具房地产开发项目的建设条件意见书,作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。


  第十五条 房地产开发项目经营权实行招标投标制度。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当按照国家和本省有关规定,采取招标方式择优选择房地产开发企业。
  以依法取得的国有土地使用权作价入股进入房地产开发经营的,由土地使用权人采取招标方式择优选择房地产开发企业。


  第十六条 房地产开发企业与项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门签订房地产开发合同后,应当持房地产开发合同到规划、土地等行政主管部门办理规则、用地审批手续。
  房地产开发合同应当载明下列内容:
  (一)房地产开发项目的性质、规模及规划、设计要求;
  (二)开工期限和建设进度;
  (三)基础设施和公共设施的建设要求及建成后的产权界定;
  (四)项目建设质量要求;
  (五)项目拆迁补偿、安置要求;
  (六)房地产开发主管部门对项目提供的配套条件;
  (七)违约责任以及双方约定的其他事项。


  第十七条 房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%,具体使用、管理办法按照国务院有关规定执行。


  第十八条 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
  房地产开发项目的勘察、设计、施工及监理,由房地产开发企业通过招标方式择优选择具备相应资质的单位承担。房地产开发企业应当与勘察、设计、施工及监理单位签订书面合同,明确质量责任。


  第十九条 房地产开发企业应当按照房地产开发合同的规定进行项目开支,并根据先地下、后地上的原则统筹安排、配套建设基础设施、公共设施,其中经营性的公共设施建设投资不得摊入商品住宅成本。房地产开发项目竣工验收合格后,房地产开发企业可以将经营性的公共设施有偿转让。
  对零星建设的房地产开发项目,县级以上地方人民政府可以按照同类地段、同类项目的房地产综合开发基础设施、公共设施配套标准,向房地产开发企业收取综合开发补助费,用于开发项目的基础设施、公共设施的建设。综合开发补助费的具体征收、使用办法由省人民政府财政、价格、建设行政主管部门共同制定。


  第二十条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门申请综合验收,并提交下列材料:
  (一)城市规划设计条件落实情况的材料;
  (二)拆迁安置方案落实情况的材料;
  (三)房地产开发项目建设条件意见书、房地产开发项目手册;
  (四)项目竣工图和技术档案材料;
  (五)单项工程及供水、供电、供气、通讯、消防、园林绿化等验收材料;
  (六)物业管理落实情况的材料;
  (七)法律、法规规定的其他有关材料。
  房地产开发主管部门应当按照《条例》第十七条、第十八条的规定进行综合验收,其中建筑面积在20万平方米以下的,由项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门组织有关部门或者单位验收;建筑面积在21万平方米以上的和纳入国家或者本省试点的住宅小区,由省人民政府建设行政主管部门组织有关部门或者单位验收。

第四章 房地产经营





  第二十一条 转让房地产开发项目,应当符合《条例》第二十条、第二十一条规定。
  转让房地产开发项目,受让人应当为依据成立并具有相应资质等级的房地产开发企业。


  第二十二条 房地产开发企业预售商品房,应当符合《条例》第二十三条规定的条件,并经商品房所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门同意后,按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定办理预售登记,领取商品房预售许可证明。


  第二十三条 房地产开发企业预(销)售商品房,应当公布下列事项:
  (一)预(销)售人的名称、地址及法定代表人;
  (二)房地产开发企业资质等级证书、营业执照及商品房预售许可证明;
  (三)预售商品房的交付使用时间,现售商品房的竣工验收合格证明;
  (四)项目及其配套基础设施、公共设施的平面示意图;
  (五)商品房的结构类型、户型、装修标准,公用建筑面积的分摊办法;
  (六)商品房的价格和付款方式;
  (七)物业管理方式;
  (八)法律、法规规定的其他事项。


  第二十四条 商品房预(销)售,当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明下列内容:
  (一)当事人姓名或者名称及地址;
  (二)商品房的用地方式及坐落位置;
  (三)商品房的建筑面积(包括商品房的套内建筑面积及应分摊的公用建筑面积)、使用面积及楼号、楼层、房号和层高;
  (四)商品房的价格、付款方式及付款时间;
  (五)预售商品房交付使用的时间;
  (六)商品房的结构、设备及质量标准;
  (七)物业管理方式;
  (八)违约责任以及争议解决的方式;
  (九)当事人双方认为需要约定的其他事项。


  第二十五条 房地产开发项目转让和商品房销售价格,由当事人协商议定;但是,享受国家优惠政策的居民住宅价格,应当实行政府指导价或者政府定价。
  经济适用住房价格实行政府指导价,具体办法由省人民政府价格、建设行政主管部门共同制定。廉租住房价格实行政府定价,具体办法由市、县人民政府根据国家有关规定制定。


  第二十六条 经房地产开发企业书面同意,并在交付购房款总额的25%后,预售商品房的购买人可以将购买的预售商品房再行转让。预售商品房再行转让的,双方当事人应当签订书面转让合同,并自合同签订之日起30日内持房地产开发企业书面同意证明等材料到原预售合同备案部门备案。
  预售经济适用住房的购买人,在付足购房款和住房交付使用之前,不得将购买的预售经济适用住房再行转让。


  第二十七条 商品房交付使用时,房地产开发企业应当按照《条例》第三十一条规定,向购买人提供质量保证书和住宅使用说明书。


  第二十八条 商品房交付使用后,在住宅质量保证书规定的保修期内,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。工程质量监督单位拒绝核验的,购买人可以向其主管的建设行政主管部门投诉,建设行政主管部门应当在接到投诉之日起3日内责令工程质量监督单位予以核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
  商品房交付使用后,购买人擅自改变结构或者设备位置造成商品房质量受损的,房地产开发企业不承担保修责任,给其他用户造成损失的,责令人应当依法承担赔偿责任。


  第二十九条 商品房交付使用后2年内,购买人认为商品房的实际面积与其购买的面积不符的,可以按照国务院建设行政主管部门和省人民政府建设行政部门的规定申请复测。售房合同中载明的房屋建筑面积与复测面积的误差值超过测量规范允许范围的,房地产开发企业应当按照售房合同规定的售房价格退还多收的房款;购买人要求退房的,应当予以退房;给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

第五章 法律责任





  第三十条 房地产开发企业转让、出借资质等级证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义从事房地产开发经营活动的,由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令改正,报请颁发资质等级证书的部门降低资质等级或者吊销资质等级证书。


  第三十一条 负责工程质量监督检查或者竣工验收的部门及其工作人员对不合格的房地产开发项目出具质量合格文件或者按合格工程验收的,由上级机关责令改正,对责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任;造成损失的,由该部门依法承担相应的赔偿责任。


  第三十二条 违反本办法规定的其他行为,《条例》规定给予处罚的,按照《条例》的规定给予处罚。


  第三十三条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚未构成犯罪的,依法给予行政处分。

第六章 附则




  第三十四条 本办法应用中的具体问题,由省人民政府建设行政主管部门负责解释。


  第三十五条 本办法自2001年1月1日起施行。


关于印发江门市中华白海豚自然保护区管理办法的通知

广东省江门市人民政府


关于印发江门市中华白海豚自然保护区管理办法的通知

江府[2011]20号



各市、区人民政府,市各单位:

《江门市中华白海豚自然保护区管理办法》业经市政府十三届八十七次常务会议审议通过,现印发给你们,请按照执行。执行中遇到的问题,请径向市海洋渔业局反映。

江门市人民政府

二○一一年八月十七日

江门市中华白海豚自然保护区管理办法

  

  第一条 为保护珍稀、濒危的中华白海豚资源及其生存环境,维护生态平衡,根据《中华人民共和国海洋环境保护法》、《中华人民共和国渔业法》、《中华人民共和国自然保护区条例》、《水生野生动物保护实施条例》和《海洋自然保护区管理办法》等规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 江门中华白海豚省级自然保护区(以下简称保护区)位于台山市大襟岛至三杯酒岛附近海域,总面积107.477km2。

本市行政区域内的其他海域为保护区外围保护地带。

  第三条 任何单位和个人都有义务保护中华白海豚资源及其生存环境,并有权监督、检举和控告一切破坏中华白海豚资源及其生存环境的行为。

  第四条 设立中华白海豚保护专项经费,专门用于江门中华白海豚资源的保护和保护区的建设以及科学研究、宣传教育等活动。保护专项经费以省级财政拨款为主,江门市本级财政给予适当补助。

鼓励国内外组织和个人捐赠财产,设立中华白海豚保护基金,共同保护中华白海豚资源及其生存环境。

  第五条 江门中华白海豚省级自然保护区管理处(以下简称保护区管理处)负责本保护区的规划建设和管理工作,组织对中华白海豚资源的调查,建立资源档案,开展科学研究和学术交流等活动,采取有效措施,维护和改善中华白海豚的生存环境,保护和增殖中华白海豚资源。

  第六条 市海洋与渔业行政管理部门及所在地的渔政、海监管理机构按照有关规定支持保护区管理处开展对中华白海豚相关的各项保护工作。

公安、财政、环保、交通运输、工商、海事和航道等有关部门按照各自的职责,协同做好保护区的管理工作。

  第七条 加强中华白海豚相关法律、法规的宣传,普及有关中华白海豚的科学知识及救助措施,增强市民自觉保护中华白海豚的意识。

  第八条 市海洋与渔业行政管理部门应当定期或不定期组织实施人工放流,建设投放人工渔礁,增殖水产资源,丰富中华白海豚的饵料。

  第九条 因防汛抗灾、灾害性天气影响等紧急情况进入保护区的,应当遵守保护区的各项规定,并向保护区管理处通报;相关情形消除后,应当立即退出保护区。

因发生事故或者其它突发性事件,造成或者可能造成保护区污染或者其他破坏的,有关单位或者个人应当立即采取措施,并及时向保护区管理处和依照法律规定行使海洋环境监督管理权的部门报告。

在保护区周边进行重大建设工程的,作业单位应当事先与保护区管理处协商,经专家论证可能对保护区内的自然资源及其生态环境产生影响的,作业单位应当采取有效控制措施。

  第十条 任何单位和个人发现受伤、搁浅或因误入港湾而被困的中华白海豚时,应当及时采取紧急救护措施并报告保护区管理处处理;误捕入网的,应当及时放生;发现已经死亡的中华白海豚应当及时报告或送交保护区管理处处理。

  第十一条 禁止捕捉、杀害中华白海豚。为对中华白海豚进行科学研究、资源调查必须捕捉的,以及为人工繁殖中华白海豚,必须从自然水域中获取种源的,依法向保护区管理处提出申请,由保护区管理处签署意见后,向国务院渔业行政管理部门办理特许捕捉证,并接受保护区管理处的监督。

  第十二条 禁止出售、收购、运输和携带海区野生的中华白海豚或者其产品。

  第十三条 禁止电、毒、炸鱼等危及中华白海豚安全或破坏其生存环境的行为。

  第十四条 在保护区内进行活动,应遵守下列规定:

(一)禁止破坏、损毁或者擅自移动保护区界标和保护设施;

(二)禁止底拖网和高2米、连续长度150米以上的流刺网作业;

(三)海上船舶除执行紧急任务或抢险救灾、救护等特殊情况外,注意减速缓行;

(四)严格控制对以娱乐或盈利为目的的水上活动营运审批,禁止高速摩托艇和滑水活动;

(五)设置排污口,应当依法进行环境影响评价,并建设排污处理设施,污水排放应达到国家、省和本市水污染排放标准的要求;

(六)限制或者禁止其他影响中华白海豚栖息生存环境的活动。

  第十五条 市人民政府或者保护区管理处对下列行为应当给予表彰和奖励:

(一)对保护区的建设管理、科学研究、宣传教育及拯救、保护、驯养繁殖中华白海豚取得显著成绩的;

(二)模范执行保护中华白海豚的相关法律、法规,成绩显著的;

(三)发现破坏中华白海豚资源的行为,能及时制止或者检举有功的。

  第十六条 擅自移动或者破坏自然保护区界标的,由保护区管理处根据《中华人民共和国自然保护区条例》第34条的规定责令恢复原状或者赔偿损失,并可以根据不同情节处以100元以上5000元以下的罚款。

未经批准擅自进入保护区从事科学研究等活动的,由保护区管理处根据《中华人民共和国自然保护区条例》第34条的规定责令改正,并可以根据不同情节处以100元以上5000元以下的罚款。

  第十七条 违反本办法规定,给保护区的中华白海豚造成损失的,由市海洋与渔业行政管理部门根据《中华人民共和国自然保护区条例》第38条的规定责令当事人依法赔偿损失。

  第十八条 在保护区内采用投毒、爆炸等方式进行捕捞,在保护区内排放、倾倒、弃置污染物,或者从事出售、收购、运输中华白海豚等相关违法行为的,由海洋与渔业、环保、工商等行政管理部门按照相关法律、法规和规章的规定予以处罚。

对违反本办法,情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第十九条 当事人对保护区管理处和市海洋与渔业管理部门作出的具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

保护区管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,情节轻微,尚不构成犯罪的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十条 本办法未作规定的,按国家、省有关规定执行。

  第二十一条 本办法自2011年10月1日起施行,有效期为五年。





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