大庆市人民政府关于印发大庆市市级工业园区认定办法的通知

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　　作为一名律师，根据多年的办案实践，笔者以为绝大部分拆迁纠纷是由于补偿安置不能达成一致引发的，很多当事人来电咨询说遇到拆迁，不知道拆迁应该怎么补偿，很多当事人来电咨询说遇到拆迁，不知道拆迁应该怎么补偿，当事人最关心的问题仅是如何补偿、如何安置，补偿安置问题实际上是拆迁的核心问题。
　　笔者为避免当事人权益受到侵犯，特对拆迁补偿安置从法律角度进行探讨和分析，希望能够对遇到拆迁的朋友有所帮助。

一、拆迁的概念

　　“拆”，是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除； “迁”，是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。房屋拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为（这其实是指城市房屋拆迁）。
　　由于我国立法以及社会环境等各方面条件的限制，农村房屋拆迁立法还不完善，至少不存在一部统一的集体土地拆迁法规，大部分地区对农村房屋拆迁走的是地上附着物的形式，这对农民来讲其实是很不公平的，这个问题我将在谈土地征收的时候予以解析。

二、拆迁需要什么样的程序和条件。

　　拆迁应当在符合法定条件的前提下并按照法律规定的程序进行。
　
　　城市房屋进行拆迁的应当依据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁裁决工作规程》等相关法律规定进行，在取得《拆迁许可证》后拆迁工作方可实施。
　　简单的说拆迁的基本条件即是否具备拆迁人资格就是项目单位是否有拆迁许可证。需要作出说明的是颁发拆迁许可证应当具备（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。也就是我们平常所说的五大要件。
　　关于拆迁应当具备的基本条件在法律上规定的很明确的，应该是比较容易看懂的，在具备以上基本条件下还应该按照法定的程序来进行。笔者认我国城市房屋合法的拆迁形式应当归为两类，一是协商拆迁，即拆迁人与被拆迁人对于拆迁有关的事项能够达成一致，双方签订拆迁拆迁协议，按照协议的约定进行拆迁和补偿安置；二为强制拆迁，在符合法定条件的前提下，按照法定的程序进行拆迁工作，但被拆迁人没有正当理由拒绝拆迁的，可以由有关部门强行进行拆迁。强制拆迁又会分为行政强制拆迁和司法强制拆迁笔者将在其他章节中解析，本文不再详细的进行阐述。
　　协商拆迁即具备拆迁五大要件的前提下，应当按照如下程序进行，1、房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。2、拆迁人与被拆迁人应当依照城市房屋拆迁管理条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。3、被拆迁人搬出被拆迁的房屋，拆迁人实施拆迁。
　　如果双方难以达成拆迁协议的可以申请由房屋拆迁管理部门裁决。双方达成拆迁协议后被拆迁人反悔的，拆迁人可以直接向人民法院起诉或者申请民商事仲裁。对于强制拆迁的法定程序将在其他章节中详细解释，本章不在阐述。

三、拆迁房屋应当如何进行补偿。

1、拆迁补偿安置中存在的问题。

　　在拆迁过程中当事人争议最大、最容易引发矛盾的环节，一方面导致被拆迁户的权益受到了侵犯、一方面导致建设项目工程工期拖延笔者认为在我国城市房屋拆迁安置国中存在以下严重的问题。

（1）拆迁补偿安置不全面。按照现行法律的规定，拆迁补偿的范围为被拆除的房屋及其附属物、被拆除的未超过批准期限的临时建筑物。但是事实上，被拆迁人在拆迁过程中的损失除建筑物的价值以外还有更重要的部分——国有土地使用权，拆迁的真正目的就是要取得房屋及其附属物的土地使用权，而且，“合法取得的土地使用权应当属于公民的财产权并受到相应的保护。”基于这些法律规定，笔者认为拆迁补偿安置国中对被拆迁户的国有土地使用权予以忽略，而且我国法律规定提前收回国有土地使用权的应当予以补偿，房屋所有权与土地使用权是不能分离的，拆迁房屋自然构成土地使用权的灭失，故在拆迁过程中仅对被拆房屋及其附着物进行补偿是明显的不合理的。

（2）拆迁补偿标准偏低。按照《条例》的规定，　第二十四条　货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。但在实践操作中往往补偿标准会低于市场标准，特别是对于被拆迁房屋区位价值、用途价值拆迁人一般会采取的避免的方式回避。特别是拆迁评估往往不会正确的评估被拆迁房屋的价值，很多时候拆迁人指定的补偿标准就是评估单位作出评估结果的唯一依据。

（3）拆迁补偿不及时。“房屋拆迁补偿不及时的情况在我国非常严重。拆迁人往往在还不具有对被拆迁人进行补偿的资力时，就开始拆迁行为，导致被拆迁人长期得不到相应的补偿，对被拆迁人的正常生活造成了巨大的影响，严重侵害了被拆迁人的财产权利。”

　　这些如何问题得到解决呢，笔者以为拆迁过程被拆迁户的权益受到侵犯的根本原因就是双方的地位实力不平等的原因，作为拆迁人器进行的工程项目往往是政府希望早日完成的工程，所以在实施拆迁过程中拆迁人才去的措施在形式一般都是合法的，如被拆迁人长期的不配合拆迁，将会面临着行政裁决和强制执行，有时候条件符合还会先予执行，所以拆迁人往往不会答应被拆迁人的要求而是走强制执行的司法或行政程序。笔者以为这类问题若想得到解决，应当对症下药从根本上治疗。

四、解决补偿安置问题的对策。

1、加强立法，限制强制执行，提高强制执行的门槛。如果强制执行的条件定的太低，开发商往往不会与被拆迁人真诚的去谈判，平等的去协商，再者拆迁本来应当属于民事行为，政府干涉太多总不利于事态的正常合理发展，国家目前正在制定新的拆迁法规，对于被拆迁人的合法权益将加大保护力度。

2、对于被拆迁的房屋应当如何补偿安置，笔者根据多年承办拆迁案件的实践经验认为，拆迁实际上属于一个民事行为，关于其如何让补偿应当由当事人自行的协商，可以由货币补偿、房屋产权产权调换、货币补偿加产权调换。

　　货币补偿即将被拆迁的房屋及其附属物和因拆迁给被拆迁人带来的直接损失等折合成货币的形式，以金钱来进行补偿的补偿方式。
　　产权调换即不以货币进行补偿，而是拆房补房，以房屋产权来进行补偿安置。
　　货币补偿加产权调换即对于拆迁的房屋按照一定的标准进行估价并以货币的形式补偿，同时为被拆迁人解决住房问题，发给安置房屋或廉价出售给安置房的补偿安置方式。
　　第一种和第二种是拆迁条例中规定的方式，笔者以为在实践中单纯的货币安置或者产权调换基本上是不可行的，拆迁人与被拆迁人应当以第三种方式进行补偿，即对于被拆迁户的房屋和附属物以货币形式进行补偿，并对其进行房屋安置。

3、健全拆迁过程的听证、评估等事项的实施机制和监督机制，使这些程序能够真正的实现其价值，加强被拆迁人在拆迁过程中的参与权和监督权。

　　笔者作为一名拆迁律师，对于目前我国城市房屋拆迁补偿安置存在的问题提出一点见解，希望对当事人维护自己合法的权益有所帮助。



广西壮族自治区南宁市人民政府


政府令第19号

　　《南宁市人民政府关于修改＜南宁市发展散装水泥和预拌混凝土管理规定＞的决定》已于2008年2月15日经市第十二届人民政府第35次会议审议通过，现予公布。

市 长：陈向群

二〇〇八年四月一日

南宁市人民政府关于修改《南宁市发展散装水泥和预拌混凝土管理规定》的决定

　　市人民政府决定对《南宁市发展散装水泥和预拌混凝土管理规定》作如下修改：

　　一、标题“南宁市发展散装水泥和预拌混凝土管理规定”修改为“南宁市散装水泥和预拌混凝土管理规定”。

　　二、第二条中的“南宁市行政区域内”修改为“本市范围内”。

　　三、本规定中的“南宁市经济委员会”和“市建设局”分别修改为“市经济行政主管部门”和“市建设行政主管部门”。

　　四、第三条第二款中第一项至第六项调整作为第三条第一款的第一项至第六项；其中第二项“组织编制和实施本辖区发展散装水泥和预拌混凝土规划和年度计划”修改为“拟定和实施本辖区散装水泥和预拌混凝土行业发展规划和年度计划”；第四项“市散装水泥管理机构根据国家和自治区有关规定征收、管理和使用散装水泥专项资金”修改为“根据国家和自治区有关规定征收、管理和使用散装水泥专项资金”。

　　五、第六条第一款“下列建设工程除按规定使用预拌混凝土外，必须按下列规定使用散装水泥”修改为“建设工程使用散装水泥应当符合下列规定”。

　　六、增加一条作为第十四条“预拌混凝土生产企业新建、扩建、改建预拌混凝土搅拌站的，应当符合预拌混凝土行业发展规划的要求。市规划、环保部门在审批前应当书面征求市建设行政主管部门的意见；对不符合行业发展规划要求的，不予批准”。

　　七、第十四条“预拌混凝土生产企业实行资质管理制度。新建、扩建、改建预拌混凝土生产企业，应向市建设行政主管部门提出申请。市建设行政主管部门会同市经委、规划、土地、环保、质量技术监督等部门进行审核，提出会审意见”修改为第十五条“预拌混凝土生产企业实行资质管理制度。新设的预拌混凝土生产企业在取得企业法人营业执照并取得建设行政主管部门颁发的《预拌混凝土生产企业资质证书》后，方可从事生产经营活动”。

　　八、删除第十七条第二款中“市散装水泥管理机构在没有核定为行政机关或者预算拨款事业单位前，其管理经费由市财政部门严格按照基本支出预算和项目支出预算管理规定从专项资金中支出。原则不上超过当年专项资金支出总额的10%”。

　　九、增加一条作为第十七条“预拌混凝土生产企业应当遵守下列规定：

　　（一）建立健全质量保证体系，全面实行标准化作业；

　　（二）按照建设工程设计要求生产预拌混凝土；

　　（三）使用合格原材料；

　　（四）销售经检验合格的预拌混凝土；

　　（五）向使用单位出具预拌混凝土出厂合格证；

　　（六）依法接受产品质量定期监督检查。

　　预拌混凝土生产企业应当自与外加剂生产（销售）企业签订外加剂购销合同之日起十五个工作日内将其使用的外加剂合格证报市预拌混凝土管理机构备案”。

　　十、增加一条作为第十九条“建设工程有下列情形之一的，应当进行混凝土结构实体检测：（一）未按规定使用预拌混凝土的；（二）使用无合法资质的生产企业供应的预拌混凝土的。

　　应当进行混凝土结构实体检测但未进行检测或检测不合格的建设工程，不予工程竣工验收备案”。

　　十一、第二十二条“生产、经销、运输散装水泥和预拌混凝土质量不合格、数量不足的由质量技术监督行政主管部门和工商行政主管部门对责任者依法予以处理”修改为 “第二十四条　违反第十七条第一款第（二）、（三）、（四）项规定，预拌混凝土生产企业未按照建设工程设计要求生产预拌混凝土、使用不合格原材料或销售未经检验合格预拌混凝土的，由市质量技术监督主管部门责令停止违法违规行为，并处以1万元以上5万元以下罚款；情节严重的，建议资质管理部门降低资质等级或者吊销资质证书。

　　第二十五条违反第十七条第二款规定，预拌混凝土生产企业使用的外加剂合格证未按规定备案的，由市建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，分别处以2000元以上2万元以下罚款”。

　　本决定自公布之日起施行。

　　《南宁市发展散装水泥和预拌混凝土管理规定》根据本决定作相应修改并对条款顺序作相应调整，重新公布。

南宁市散装水泥和预拌混凝土管理规定

　　（2001年1月15日市人民政府令第2号发布，根据2004年1月18日《南宁市人民政府关于修改＜南宁市发展散装水泥和预拌混凝土管理规定＞的决定》第一次修正，根据2005年5月23日《南宁市人民政府关于修改＜南宁市发展散装水泥和预拌混凝土管理规定＞的决定》第二次修正，根据2008年6月16日《南宁市人民政府关于修改＜南宁市发展散装水泥和预拌混凝土管理规定＞的决定》第三次修正）

　　第一条 为了加快发展散装水泥和预拌混凝土，节约资源，保护环境，保障建筑工程质量，提高综合经济效益和社会效益，根据国家和自治区有关规定，结合本市实际，制定本规定。

　　第二条 本规定适用于本市范围内散装水泥和预拌混凝土生产、经营、运输、使用和相关的监督管理活动。

　　第三条 市经济行政主管部门和市建设行政主管部门分别是本市散装水泥管理工作和预拌混凝土管理工作的行政主管部门。其职责是：

　　（一）贯彻和执行国家、自治区和本市散装水泥和预拌混凝土的有关方针、政策和法律、法规、规章的规定。

　　（二）拟定和实施本辖区散装水泥和预拌混凝土行业发展规划和年度计划。

　　（三）对散装水泥和预拌混凝土生产、经营、运输和使用进行监督管理。

　　（四）根据国家和自治区有关规定征收、管理和使用散装水泥专项资金。

　　（五）负责散装水泥和预拌混凝土工作的信息交流、宣传教育、业务培训、统计和新技术、新工艺、新设备的推广应用。

　　（六）协调解决散装水泥和预拌混凝土管理工作中存在的问题。

　　市散装水泥管理机构和市预拌混凝土管理机构分别负责散装水泥管理和预拌混凝土管理的具体工作。

　　规划、环保、质量技术监督等有关部门根据各自职责做好散装水泥和预拌混凝土监督管理工作。

　　第四条 在本市建成区及市人民政府确定的其他区域范围内的建设工程必须按规定使用散装水泥和预拌混凝土。

　　市人民政府可以根据城市发展的需要调整应当使用散装水泥和预拌混凝土的建设工程的区域范围并向社会公布。

　　第五条 下列建设工程必须使用预拌混凝土：

　　（一）重点建设工程、水利防洪工程、市政工程、交通基础设施建设工程、成片开发的住宅小区；

　　（二）建筑工地位于人群密集的居民生活区、学校的建筑工程；

　　（三）一次性浇捣混凝土量在6立方米以上的其他建筑工程。

　　第六条 建设工程使用散装水泥应当符合下列规定：

　　（一）重点建设工程、市政工程、成片开发的住宅小区，使用散装水泥的比例达90%以上。

　　（二）建筑工程面积在1500平方米以上或者水泥用量在300吨以上的其它建设工程，使用散装水泥的比例达80%以上。

　　水泥制品生产者、预拌混凝土搅拌站等应当全部使用散装水泥。

　　第七条 按本规定第五条必须使用预拌混凝土的建筑工程，应当把预拌混凝土使用要求纳入施工招标文件和施工承包合同。

　　第八条 市散装水泥管理机构按照下列范围和标准征收散装水泥专项资金（以下简称专项资金）：

　　（一）水泥生产企业按每销售（含出口）一吨袋装水泥（包括纸袋、塑编袋、复合袋）征收专项资金1元。

　　（二）建设单位、水泥制品生产者等水泥使用单位和每购进使用一吨袋装水泥征收专项资金3元。

　　除国家、自治区另有规定外，任何单位和个人不得擅自改变征收范围和标准或者减免征收专项资金。

　　第九条 水泥生产企业应缴纳的专项资金由市散装水泥管理机构负责征收；建设单位和水泥制品生产者等水泥使用单位应缴纳的专项资金由市散装水泥管理机构负责征收或委托有关行政主管部门征收。

　　第十条 水泥生产企业应缴纳的专项资金按每月袋装水泥销售量核定，于次月10日前上缴市散装水泥管理机构。水泥生产企业缴纳的专项资金，在管理费用中列支。

　　建设单位应缴纳的专项资金由建设单位在办理工程报建手续时按工程预算水泥用量向市散装水泥管理机构预缴。建设工程使用散装水泥或者预拌混凝土低于本规定第五条和第六条规定的比例的，预缴的专项资金不予退还。建设单位缴纳的专项资金计入建安工程成本。

　　水泥制品生产者等水泥使用单位应缴纳的专项资金按上年度水泥用量核定，于每季度第一个月的15日前上缴市散装水泥管理机构。水泥使用单位缴纳的专项资金在管理费用中列支。

　　第十一条 建设单位在申办工程招标投标和施工许可证时，建设行政主管部门或其它行政主管部门应根据本规定第五条、第七条、第八条的规定，对工程使用预拌混凝土和缴纳专项资金的情况予以审查。

　　有关部门发现招标文件和施工合同中未明确预拌混凝土使用要求或未预缴专项资金的，应当要求建设单位在招标文件和施工合同中明确预拌混凝土使用要求或者缴纳专项资金。

　　第十二条 建设工程已经按规定使用散装水泥或预拌混凝土的，在该工程竣工之日起30日内，建设单位凭购买散装水泥或预拌混凝土的原始凭证，向市散装水泥管理机构申请办理专项资金清算手续，多退少补。

　　水泥制品生产者等水泥使用单位已经按规定使用散装水泥的，在每年1月31日前凭购买散装水泥的原始凭证，向市散装水泥管理机构申请办理专项资金清算手续，多退少补。

　　第十三条 新建、扩建、改建的水泥生产企业应当按照70%以上（含70%）的散装水泥年发放能力配备散装水泥发放设施，散装设施达不到规定要求的，有关行政主管部门不予批准建设。现有的水泥生产企业应当在散装水泥行政主管部门规定的期限内，使其散装水泥年发放能力达到水泥生产总能力的50%以上。

　　第十四条 预拌混凝土生产企业新建、扩建、改建预拌混凝土搅拌站的，应当符合预拌混凝土行业发展规划的要求。市规划、环保部门在审批前应当书面征求市建设行政主管部门的意见；对不符合行业发展规划要求的，不予批准。

　　第十五条 预拌混凝土生产企业实行资质管理制度。新设的生产企业在取得企业法人营业执照并取得建设行政主管部门颁发的《预拌混凝土生产企业资质证书》后，方可从事预拌混凝土生产经营活动。

　　第十六条 水泥生产企业和预拌混凝土生产企业应当保证其产品达到国家规定的质量标准。

　　生产、经营、运输、使用散装水泥的，应当配备自动收尘、计量准确的散装水泥发放、储运设备设施。该设备设施应当符合环保要求和国家规定的标准。

　　建筑业企业应当从具有《预拌混凝土生产企业资质证书》的预拌混凝土生产企业购买预拌混凝土。

　　第十七条 预拌混凝土生产企业应当遵守下列规定：

　　（一）建立健全质量保证体系，全面实行标准化作业；

　　（二）按照建设工程设计要求生产预拌混凝土；

　　（三）使用合格原材料；

　　（四）销售经检验合格的预拌混凝土；

　　（五）向使用单位出具预拌混凝土出厂合格证；

　　（六）依法接受产品质量定期监督检查。

　　预拌混凝土生产企业应当自与外加剂生产（销售）企业签订外加剂购销合同之日起十五个工作日内将其使用的外加剂合格证报市预拌混凝土管理机构备案。

　　第十八条 市散装水泥管理机构征收的专项资金应当纳入财政管理，专款专用，实行收支两条线管理，禁止挤占、截留、挪用、私分专项资金。

　　市财政、审计部门应当加强对专项资金征收、管理和使用情况的监督和检查。

　　专项资金的使用范围应当符合国家、自治区的有关规定。专项资金用于固定资产投资和更新改造的，按照增加国家资本金处理。

　　第十九条 建设工程有下列情形之一的，应当进行混凝土结构实体检测：

　　（一）未按规定使用预拌混凝土的；

　　（二）使用无合法资质的生产企业供应的预拌混凝土的。

　　应当进行混凝土结构实体检测但未进行检测或检测不合格的建设工程，不予工程竣工验收备案。

　　第二十条 未按本规定第五条规定使用预拌混凝土的，由建设行政主管部门责令改正，并按现场搅拌的混凝土量处以50元/立方米的罚款，罚款最高不超过5万元。

　　第二十一条 违反本规定有关散装水泥使用规定的，由市经济行政主管部门委托散装水泥管理机构按下列规定进行处罚：

　　（一）未按本规定第六条规定比例使用散装水泥的，按其低于规定比例的数量处以20元/吨的罚款，罚款最高不超过5万元。

　　（二）未按本规定第八条规定缴纳专项资金的，责令限期足额缴纳，并从滞纳之日起按日加收滞纳专项资金0.5‰的滞纳金。逾期不补缴的，处滞纳专项资金50%以下的罚款。

　　（三）采取伪造、变造、隐匿、销毁水泥销售发票等欺骗手段不缴或少缴专项资金，追缴其不缴或少缴的专项资金、滞纳金，并按不缴或少缴专项资金的50%以上1倍以下处以罚款。

　　第二十二条 水泥生产企业未达到规定的散装水泥发放能力或预拌混凝土生产企业未取得《预拌混凝土生产企业资质证书》的，相关行政主管部门应当责令其限期整改。

　　第二十三条 违反本规定第十六条第三款规定，向不具有《预拌混凝土生产企业资质证书》的预拌混凝土生产企业购买预拌混凝土的，由建设行政主管部门责令其停止购买使用，并按其购买的混凝土量处以50元/立方米的罚款，罚款最高不超过5万元。

　　第二十四条 违反第十七条第一款第（二）、（三）、（四）项规定，预拌混凝土生产企业未按照建设工程设计要求生产预拌混凝土、使用不合格原材料、销售未经检验合格预拌混凝土的，由市质量技术监督主管部门责令停止违法违规行为，并处1万元以上5万元以下罚款；情节严重的，建议资质管理部门降低资质等级或者吊销资质证书。

　　第二十五条 违反第十七条第二款规定，预拌混凝土生产企业使用的外加剂合格证未按规定备案的，由市建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处2000元以上2万元以下罚款。

　　第二十六条 本规定在具体运用中的问题，由市经济行政主管部门、市建设行政主管部门依照各自的职责权限负责解释。

　　第二十七条 本规定自发布之日起施行。