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什么是施工留置权？

黎广军


摘要：我国法学理论认为不动产物权采用“登记制”，但又认为不动产留置权采用“占有制”，这是自我矛盾的悖论。《物权法》不能只保护财产的所有者，还必须保护创造财产的劳动者，但如果只赋予动产承揽人留置权，而不赋予不动产承揽人任何担保物权，这就显然有歧视之嫌，既失却法律公平，也不利于社会和谐。作者认为《物权法》应设立“登记制”的不动产施工留置权，以解决工程三角债和建筑工人欠薪问题。
关键词：物权法；不动产；施工留置权；工程拖欠款



1 什么是不动产留置？

我国法学理论认为：不动产留置就是占有不动产，如同动产留置就是占有动产那样，这是一个悖论！
法学通说：动产的物权公示原则是占有，而不动产的物权公示原则是登记。各国法律均规定不动产物权采用登记制。
所谓“留置”就是“扣留”(拒绝给付) 财产的所有权并依法“处置”该财产。动产留置应占有动产，而不动产留置只须登记留置权而无须占有不动产，如同不动产抵押那样，体现了“物尽其用”原则。
近代第一个不动产留置法律是美国马里兰州议会于1791年颁布的Mechanic’s Lien (技工留置权)。美国是联邦制国家，民法属于州法律。历史上，Mechanic’s Lien广泛用于保护体力劳动者。目前，美国Mechanic’s Lien主要用于建筑业和汽车维修保养业，以对抗拖欠款的业主和车主。

2 不动产留置权的类型

(1) 不动产施工留置权。向不动产施工 (新建、扩建、改建、维修等活动) 提供了直接劳动和材料设备的工人、分包商、供应商、承包商拥有该不动产的法定留置权，但供应商的工人、供应商、分包商没有不动产的留置权 。
(2) 不动产税费留置权。业主拖欠不动产的政府地价或税费 (例如“物业税”) 时，政府依法登记留置权，以保全政府的债权。既是说：不动产税费具有“对物权”。
(3) 不动产司法留置权。法院颁令在被告的不动产上登记一个留置权，以保全原告的到期债权。

3 不动产抵押与不动产留置的异同

(1) 不动产抵押是“意定担保”，须经双方同意，而不动产留置是“法定担保”，无须债务人同意。
(2) 两者都是通过登记从而扣留不动产的所有权，业主在赎回所有权之前无权自由处置该不动产。
(3) 不动产抵押权在事前登记，而不动产留置权在债权到期之后登记。
(4) 抵押权的登记生效日期一般为登记日期，而施工留置权的登记生效日期“时光倒流”至施工合同的开工日期，这是因为债权人首次劳动时就发生了债，其留置权随之生效，但一般要事先登记“开工通知”。
(5) 两者都具有“物上代位性”，不动产的继承人(新业主) 必须代原业主还债。

4 《物权法》应设立不动产施工留置权

《物权法》的目标之一是保护创造财产的劳动者，但如果只赋予动产承揽人留置权，而不赋予不动产承揽人任何担保物权，则有歧视之嫌，失却法律公平。
我国《合同法》第286条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
所谓“申请人民法院将该工程依法拍卖”，这是“对物之诉”。可见《合同法》第286条引用了一种担保物权，但未说明其名称，于是就出现了学术争论，主要有三种观点：其一“法定抵押权说”，其二“优先权说”或“优先受偿权说”，其三“留置权说”。由于法理混乱，《合同法》第286条的实际效用不佳，成功拍卖工程的案例也不多见。
《物权法》是财产之法而《合同法》是债权之法，担保物权应当由《物权法》而不是《合同法》设立。现在的问题是：
(1) 假如《物权法》不赋予不动产承揽人任何担保物权，《合同法》第286条就应当废止；
(2) 假如《物权法》承认《合同法》第286条，就应当设立相应的担保物权。
从《合同法》第286条的来看，这种担保物权是债权到期后才行使的，因此属于留置权。至于施工留置权如何登记、解除、撤销等问题，则属于《不动产登记法》的范畴，此外还应制订《施工留置权实施细则》。

5 施工留置权的欺诈防范和“双重审理”

由于登记留置权无须获得业主同意，并且分包商、供应商、工人等留置权人与业主并无直接合同关系，为防范欺诈，申请登记留置权的文件是“填空式”的法定格式声明，印有法定誓词和见证栏，留置权申请人须在公证官员或公证律师的见证之下签字画押，并须递送一套副本给业主审理。业主有权提出异议登记，并起诉恶意留置者。
在许多国家，不动产登记机关隶属于地方法院的土地法庭。留置权登记是一项“未决诉讼”，最终由法院解决。不动产登记机关不对留置权登记资料的真实性负责，如同法院立案时不对起诉书内容的真实性负责那样。但故意弄虚作假申请留置权登记是刑事罪行，犯罪人将被囚禁并罚款，而见证人将指证留置权申请人“发假誓”。
债权人必须通过诉讼才能获得法律认可的留置权。法院一般采用简易审判程序的“听讼”，快速裁定留置权的合法性和有效性。法院判决后，如果仍然不获支付，留置权人就可申请法院强制拍卖清偿。但拍卖事件是非常罕见的，这是因为不动产价值远远高于工程欠款，业主通常宁愿付款，不动产抵押贷款人也会赎买留置权，以免不动产被贱卖而造成更大损失。
以上审理程序称为“双重审理”。如业主审理后不提出异议登记，法院审理就有可能只是“走过场”。
美国少数州采用“先诉讼、后登记”方式：债权人首先通过诉讼获得土地法庭颁发的留置权裁定书，而法庭附属的土地登记处同时登记该项留置权。这种方式的法庭审理工作量较大。

6 施工留置权是“和谐式”的担保物权
海南省海口市人民政府


海口市军人优待实施办法
海口市人民政府



第一条 为保障国家对军人的优待，激励军人保卫祖国、建设祖国的献身精神，加强军队建设，根据国务院《军人抚恤优待条例》和《海南省军人抚恤优待办法》，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 凡本市现役军人、革命伤残军人、带病回乡的退伍军人、革命烈士家属、因公牺牲军人（含失踪军人）家属、病故军人家属和现役军人家属，除依照《军人抚恤优待条例》和《海南省军人抚恤优待办法》享受抚恤和优待外，按照本办法的规定给予优待。
第三条 军人优待工作实行国家、社会、群众三结合的制度，保障军人的抚恤优待与国民经济发展相适应，使抚恤优待标准与人民的生活水平同步提高。
第四条 各区、乡（镇）人民政府应当在公民中经常进行国防教育和学习、尊重、爱护、支持人民军队的宣传教育，在全社会树立“拥军优属，人人有责”的良好风尚。
第五条 对服现役的义务兵家属，国家、社会、群众应当给予优待。
（一）优待原则：
1．户口在海口市，并从海口市入伍的义务兵，其家属给予优待；
2．义务兵父母系现役军人（指驻市军警）的，给予优待；
3．原从外地入伍的义务兵，入伍后其父母调入海口地区工作（含离退休在海口地区安置）的，给予优待；
4．优待金按照兵役法规定的义务兵现役期限发给（即陆军三年，海、空军四年），超期服役的，凭部队团以上政治机关证明可以继续优待，无证明的停发优待金；
5．非户口所在地入伍或者在服役期间判处徒刑的义务兵，其家属不给予优待或者停发优待金。
（二）优待标准：
1．农村义务兵家属每年优待标准为当地乡镇上年度人均纯收入的百分之一百；
2．入伍前系国家机关、企事业单位干部职工（包括合同制工人）的义务兵，由原单位按照本人基本工资发给，原单位撤销或者关停的，由上一级主管部门发给；
3．待业青年入伍的义务兵，人年优待金三百六十元；
4．义务兵在服役期间获军以上单位授予荣誉称号或者立一等功者，增发百分之五十；立二等功者，增发百分之四十；立三等功者，增发百分之三十。
（三）兑现办法：
1．农村义务兵家属，由市民政局按照人年三百元拨给所在区政府，由区政府分拨给乡、镇、街道办事处发给其家属；
2．待业青年入伍的义务兵，由市民政局按照标准拨给主管单位发给其家属；
3．入伍前系干部职工的义务兵，由所在单位按照标准发给其家属；
4．从市属单位入伍的义务兵，由市民政局按照标准拨给主管单位发给其家属。从省属单位或者外地驻市单位入伍的义务兵，由所在单位按照标准发给其家属；
5．义务兵父母均系现役军人，由市民政局按照标准拨给部队发给；一方在部队，一方在地方工作的，由地方工作单位按照标准落实优待；
6．义务兵家属系省及农垦总局辖属单位、外地驻市单位的，由所在单位按标准发给；
7．各区及市属主管单位应当在每年十月份，将义务兵花名册报送市民政局，经审核后，将优待金拨给区政府及市属主管单位发给其家属。乡、镇政府、街道办事处及各单位应当将优待兑现情况通知义务兵所在部队。
（四）统筹办法：
1．市财政每年根据市民政局编报优待花名册及预算拨优待专款，转入市民政局优待金帐户；
2．省及农垦总局辖属单位、外地驻市单位的优待金，由本单位按照实际情况统筹解决；
3．对农村义务兵家属不足部分优待金，由乡、镇政府根据情况，统筹解决，达到当地乡镇上年度人均纯收入水平。各乡、镇成立以粮食、财政、税务、交通、工商所（站）为主的统筹领导小组，负责本乡、镇优待金的统筹工作。
第六条 对革命伤残军人的优待：
（一）农村入伍因战因公致残退出现役的二、三等革命伤残军人，由市退伍安置部门优先安排他们的工作，接收部门分配与其身体能力相适应的工种；
（二）领取伤残保健金的革命伤残军人，享受其所在单位其他人员同等的医疗待遇；
（三）领取伤残抚恤金的二等乙级以上（含二等乙级）的革命伤残军人，享受市公费医疗待遇，不得对其实行医疗包干。凡需要到外地治疗的，必须持有市级医院证明，经市公费医疗委员会办公室批准方可报销医疗费；
（四）领取伤残抚恤金的三等革命伤残军人，因伤口复发治疗所需医疗费由市民政部门解决，因病所需医疗费本人支付有困难的，由市民政部门给予补助；
（五）因战、因公致残领取伤残抚恤金的革命伤残军人伤口复发，经批准到外地治疗或者安装假肢的，其交通、住宿费用和住院治疗期间的伙食费，由市民政部门给予适当补助。领取伤残保健金的革命伤残军人伤口复发需要医疗和经批准到外地安装假肢的，其交通食宿费用，由其所在
单位按照公（工）伤待遇办理；
（六）革命伤残军人乘坐火车、轮船和市国营、集体、个体经营的长途公共汽车，减收票价百分之五十，乘坐国内民航客机减收票价百分之二十。
第七条 孤老革命烈士家属、因公牺牲、病故军人家属、孤老革命伤残军人、孤老复员军人，除享受定期，定量抚恤补助外，在乡的每人每年增发优待金一百五十元；在职的由各单位从生产、福利项目中给予解决，增发优待金。
第八条 革命烈士、因公牺牲军人、病故军人、现役军人家属、红军失散人员、在乡复员军人、带病回乡退伍军人（包括精神病患者）不享受公费医疗待遇的，因病治疗无能力支付医疗费时，市民政部门应当根据其家庭经济状况给予减免：
（一）无劳动能力、家庭生活贫困的孤老、孤儿诊疗、住院费全免；
（二）家庭生活困难，无力负担医疗费的，诊费、医疗费、住院费减免百分之四十。凡需要减免医疗费的，由本人申请，村民委员会（居民委员会）提出意见，经乡镇人民政府（或街道办事处），区民政部门审核，由市民政部门审批，并负责办理减免医疗费手续。
第九条 家居农村的革命烈士家属，符合招工条件的，市人民政府安排其中一人就业，所需劳动指标在当年省下达市的招工指标中解决。
第十条 革命烈士子女、革命伤残军人，荣立二等功以上的退伍军人，报考中等学校、高等院校或者招工招干考试时，本人考分在最低录取分数线以下十分以内的，可以提供档案，由招生的院校或者招工招干的单位优先录取。
第十一条 革命烈士、因公牺牲军人、病故军人的子女、弟妹，自愿参军又符合征兵条件的，在征兵期间，由市民政部门出具证明，市人民武装部门优先批准一人入伍。
第十二条 优抚对象在与其他人同等条件下，享受就业、入学、救济、贷款、分配住房的优先权。
第十三条 在国家机关、人民团体、企事业单位工作未随军的军队干部家属，其住房条件原则上不应当低于所在单位同等条件干部、职工的水平，在分配住房时，享受双职工分房待遇。
第十四条 革命烈士子女考入市中小学校的，免交学杂费，入公办幼儿园，托儿所的，优先接收，免收入园（所）费。
第十五条 经军队师（旅）以上政治机关批准随军的现役军官、志愿兵的家属，市公安部门应当准予落户，粮食部门应当准予办理粮食，不得收取附加费。符合就业条件的随军家属及子女市劳动人事部门应当逐步安排其适当工作。
第十六条 未参加工作的复员军人、红军失散人员，带病回乡退伍军人，符合下列条件之一者，由本人提出申请，市民政部门按照省民政、财政部门规定的标准，给予定期定量补助：
（一）孤老的；
（二）年老体弱、丧失劳动能力、生活困难的；
（三）带病回乡不能参加生产劳动，生活困难的。
孤老的、在部队期间立功受奖、服役年限长、贡献较大的，定期定量补助标准适当提高。
第十七条 享受定期定量抚恤补助的优抚对象死亡后，市民政部门除发给当月的定期定量抚恤补助费外，另加发六个月的定期定量抚恤补助费作为丧葬补助，同时注销定期定量抚恤补助费领取证。
第十八条 市政府从一九九三年起，每年从市财政增拨一定数量的经费，用于解决享受定期定量抚恤补助的优抚对象医疗，住房及“三老”人员的“三难”问题，保证本《办法》的贯彻执行。
第十九条 本办法由市民政部门负责解释。
第二十条 本办法自一九九三年一月一日起施行。



1992年11月9日