国务院办公厅关于进一步加强城市居民最低生活保障工作的通知

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产权调换的房屋面积缩水应如何处理？

案情简介：
２０００年６月，被告华为开发公司建设新元小区，需拆迁原告食品公司部分房屋，为此，双方签订了房屋拆迁安置协议书一份，约定原告回迁门面房２６２m2，其中：包括民族路（东西向），新元小区公园（小区南大门）入口转角处门面房。２０００年９月１日，原被告就回迁门面房又签订《房屋销售合同》一份，约定原告预购被告开发的新元小区房公园转角处１号、２号门面房，建筑面积60.78m2，单价1680元/m２，合计价款人民币102110元。实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5％时，每平方米价格保持不变，房价款总金额按面积调整。以及相关的权利义务。合同附示意图一份，载所购房屋方位为新元小区公园（小区南大门）入口转角处１号、２号。合同经双方签字盖章生效。原告按约付清购房款人民币102110元。同时，该小区２号楼门面房亦相继对外预售。其中，同年１１月，被告与卢某签订的２号楼３５号门面房买卖合同后，附有房屋平面图，显示３５号以西相邻的门面房即为公园入口转角处门面房，呈内弯圆弧状。此后，被告委托江苏华丰建筑设计院设计绘制了“新元小区详规调整图”。对房屋和公园大门规划进行了调整。同年６月１２日，被告召集原告开会，通报规划调整后的规划方案，可能导致原告回迁房面积减少的情况。该会议记录载明；“徐某（被告方副经理）：….根据市规划的要求，考虑新元小区的宝塔与谢眺楼视线走廊，对我新元小区南大门入口处的物业管理用房进行适当调整，调整的范围基本保持原样不变，去掉转角处的一个三角形的拐角，可能造成食品公司回迁房的面积减少。为此，请食品公司能理解，关于减少的部分面积，如何处理，待房屋建成后，再做商订。”王某（原食品公司法定代表人）：“规划调整，但涉及到我公司回迁的门面房面积减少，到底减少多少目前数据还没有得出来，如果减少的门面房面积，今后在计算上，我们不能按文件标准计算，要给我们亏损企业加大补偿，给予弥补。”事后，被告调整了公园入口转角处１号、２号右边依次是2号楼的36号、35号门面房（此前，平面图显示1号、2号右边即为2号楼35号门面房，无36号门面房），左边是上二楼的楼梯间通道。随后，被告将36号门面房以每平方米人民币7472.33元的价格预售给第三人周某，双方签订《房屋购销合同》一份，原告发现自己所回迁的1号、2号门面房的建筑面积明显不足，且在1号、2号门面房与2号楼35号门面房之间出现了36号门面房，遂找被告，经房屋测绘部门测量的3号裙楼的底层1号2号门面房建筑面积为40.27m2，2号楼36号门面房建筑面积为44.70 m2，遂于2002年5月20日向本院起诉，要求按市场价赔偿减少20.51m2面积的损失。
处理结果：
审理认为：被告是具有房地产开发经营资质的企业，在开发新元小区中，需要拆迁原告的房屋，与原告签订了房屋拆迁安置协议，原告回迁被告拟开发的部分门面房。双方就回迁的门面房位置及价格等事宜又签订了一份购房合同，该份合同实际上是具有拆迁利益补偿性质的合同。合同约定了回迁门面房的具体位置、价款、付款、交房期限，以及违约责任等内容，双方意思表示真实，又不违反法律规定，该份合同有效。合同签订后对双方均有拘束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行确定的义务。被告应当向原告交付合同约定的60.78m2面积门面房，在合同履行中，被告调整规划设计方案，在2号楼35号门面房与3号裙楼公园入口转角处1号、2号门面房之间设计了朝向民族路36号门面房，如不增建，被告在实际履行合同中可以使1号、2号门面房建筑面积达到或超过60.78m2，满足原告要求，实现合同目的，而被告建造了36号门面房，并将该房出售给第三人，原告房屋面积减少20.51m2，致使原告预购60.78m2面积房屋的合同目的及足额回迁的预期利益不能实现，被告主观上存在违反合同的恶意，客观上造成原告经济损失，应予赔偿。被告调整房屋规划设计方案后，虽然通知了原告，但原告要求加大补偿，被告亦认同可以协商，双方未达成协议，双方对面积不足处理约定不明。根据合同约定实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5％时，每平方米价格保持不变，房价总金额按实调整，应理解为双方对建筑面积合理误差的处理，而本案因房屋平面结构的变更造成原告预购面积大幅度减少，不属于合理误差的情形，不适用合同中该条款的规定。因原告是产权调换房屋，具有拆迁补偿利益，其损失的计算，不能按照《商品房销售管理办法》的规定，也不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 规定，应当参照购买36号门面房的市场价格人民币7472.33元/m2计算，扣除原告购房1680元/m2，其差价人民币5792.33元/m2来赔偿原告损失，才能弥补原告的损失。被告辩解原告房屋面积不足，根据合同第５条规定，按合同约定价款增补、退减房款，而不是市场价赔偿不足面积房款的意见，不能成立，因被告在合同中约定面积差为5％，但实际上相差20.51m2，占原告所购房屋面积的1/3，明显存在恶意，按照合同约定补、减，损害了原告的利益，违反诚实信用原则，该辩解不予采纳。为此，依据《中华人民共和国合同法》的规定，判决：被告华为开发公司于本判决生效之日起二日内赔偿原告食品公司房屋建筑面积减少的经济损失人民币118800.60元（20.51m2×5792.33元）。
法律点评：
该案是房屋拆迁，进行产权调换房屋面积缩水的损失赔偿问题。双方在合同中约定，实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5％时，每平方米价格保持不变，不足和超出的部分怎么赔偿没有明确约定。现有的法律依据是：①《商品房销售管理办法》，对面积超出3%范围的面积处理规定。②最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第14条规定，……，房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原告房屋被拆迁，实行的是产权调换，其拆除房屋在市区的繁华地段，拆除前没有进行评估，补偿价格很低，产权调换时政府确定了一个回迁价格。该价格明显低于市场价格，目的是保护被拆迁人的利益。原被告就拆迁签订了具有物化性质的房屋拆迁补偿安置协议，后又签订房屋预售合同，是对拆迁补偿安置协议的存续，包含了原告的拆迁补偿利益。被告在原告回迁的门面房与35号房之间增建36号门面房，以市场价卖于第三人，赚取利润，使原告房屋面积20.51m2，按照《商品房销售管理办法》或最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，赔偿原告损失明显没有充分保护原告的利益。另外，上述法规、解释在制定时没有考虑到拆迁产权调换房屋中含有的补偿利益问题，仅仅是针对纯商品房买卖面积缩水。形成产权调换房屋面积缩水的损失赔偿规定的立法欠缺，使恶意损害被拆迁人利益的行为得不到经济上的惩罚，使被拆迁人的利益不能获得满足。法官根据诚实信用原则，结合案件的特殊性，依据《中华人民共和国合同法》规定，在判决被告赔偿原告实际损失的同时，又判决被告赔偿了原告的预期损失。这一判决结果无疑是正确的，不仅保护了原告的合法利益，同时也给予被告经济惩罚，有利于推进房屋拆迁行为的规范。




宣城市宣州区人民法院
安徽金皖律师事务所
左志平、刘金海


河南省三门峡市人民政府


三门峡市人民政府关于印发三门峡市失业保险市级统筹实施办法的通知

三政〔2007〕32号

各县(市、区)人民政府，开发区管理委员会，市人民政府各部门：
　　市政府同意《三门峡市失业保险市级统筹实施办法》，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。



二○○七年五月十五日


三门峡市失业保险市级统筹实施办法

　　第一条　为进一步完善社会保障体系，提高失业保险统筹层次，增强失业保障功能，根据国务院《失业保险条例》、《河南省失业保险条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　凡符合《失业保险条例》、《社会保险费征缴暂行条例》和《河南省失业保险条例》及有关规定，应参加失业保险的用人单位及其职工，按属地原则均应参加三门峡市失业保险市级统筹，缴纳失业保险费。
　　第三条　市级统筹的原则：适应三门峡市经济发展水平和各方面承受能力，提高失业保险统筹层次，形成统一完善的社会保障体系和以市场为导向的就业机制，确保失业人员失业期间的基本生活，并促进其尽快再就业。
　　第四条　市级统筹的模式：全市失业保险实行统一失业保险制度、统一失业保险费率和基数、统一筹集和使用、统一管理和发放、统一管理失业保险经办机构及其工作人员。
　　第五条　市劳动保障部门主管本市失业保险市级统筹工作。
　　市失业保险经办机构具体承办失业保险市级统筹工作。
　　市财政、审计等部门和金融机构协同市劳动保障部门做好失业保险市级统筹工作。
　　第六条　用人单位按照本单位应参保职工上年度月均工资总额2%缴纳失业保险费。职工按照本人上年度月均工资的1%缴纳失业保险费。
　　没有工资基数或缴费工资基数无法确定的，按全市上年度在岗职工平均工资计算。职工缴费工资低于全市上年度职工平均工资60%的，按全市上年度职工平均工资的60%计算。
　　第七条　失业保险金统一按市区最低工资标准的80%计算，实行全市统一发放，其中县(市)失业保险金标准分三年逐步过渡到(2007年按80%，2008年按90%，2009年及以后按100%)市区发放标准。失业保险金的领取期限按《河南省失业保险条例》及有关规定执行。
　　第八条　失业保险市级统筹后，基金全额缴拨，实行收支两条线管理。市本级和各县(市、区)原结余的失业保险基金和欠缴的失业保险费同属市级统筹基金。县(市、区)结余的失业保险基金在本办法实施30日内全额划转到市财政部门社会失业保险基金财政专户。
　　第九条　市失业保险经办机构设立失业保险基金收入专户和支出专户，各县(市、区)失业保险经办机构作为市失业保险经办机构的报账单位，设立失业保险基金收入分户和支出分户。各县(市、区)征缴的失业保险费应于每月底前划入市失业保险经办机构开设的失业保险基金收入专户。市失业保险经办机构统一汇总后及时转入市财政部门社会失业保险基金财政专户。
　　各县(市、区)失业保险经办机构应于每月5日前报当月支出计划，市失业保险经办机构于每月8日前统一汇总报市财政部门。市财政部门在收到当月支出计划2个工作日内经审核无误后将基金转入市失业保险经办机构的支出专户，市失业保险经办机构应在收到拨款后的2个工作日内将基金拨付到各县(市、区)失业保险基金支出分户进行发放。
　　失业保险基金支出专户、支出分户留存相当于2个月正常支出的失业保险周转金。
　　第十条　市失业保险经办机构要按规定及时编制全市年度基金收支预算、决算，经市劳动保障部门复核、市财政部门审核，报市政府审批后执行。
　　第十一条　全市失业保险基金当年入不敷出时，可动用历年滚存结余的存款；存款不足以保证支付需求的，可转让或提前变现用基金购买的国家债券；转让或兑付国家债券仍不敷使用时，可申请省级调剂金进行调剂；省调剂后仍有缺口时，由市财政予以补贴。
　　第十二条　每年7月1日起，统一调整失业保险缴费基数。
　　第十三条　统一规范业务经办。失业人员失业保险待遇支付及其职业培训、职业介绍等再就业服务工作，严格按照国家和省有关规定执行。失业人员登记接收和失业保险待遇审核发放按照规定程序办理。
　　用人单位裁减职工，除关闭破产企业外，原则上一次性裁员超过职工总数10%或100人以上的，要提前30日向当地政府报告。并由当地失业保险经办机构报市失业保险经办机构审核，经市劳动保障部门批准后，由企业所在地失业保险经办机构办理登记接收手续，审核发放失业保险金及其他失业保险待遇，失业人员凭失业保险经办机构开具的领取单证到指定银行领取失业保险金及其他失业保险待遇，并逐步纳入社区统一管理。
　　第十四条　用人单位及其职工、失业人员在本市范围内跨县(市、区)迁移，只变更失业保险关系，不再转移失业保险基金。
　　第十五条　建立失业保险工作目标任务考核机制。市政府每年与各县(市、区)政府签订目标责任书，年底对其失业保险扩面、征缴、清欠等目标完成情况进行考核。凡未完成目标任务的县(市、区)，其差额部分由县(市、区)财政补足后视为完成任务，但对欠费单位继续依法追缴。超额完成省、市目标任务的，按有关规定进行奖励。
　　第十六条　统一管理失业保险经办机构和工作人员。失业保险市级统筹后，市、县两级失业保险经办机构规格、人员编制由市编委研究确定。
　　第十七条　各县(市、区)失业保险经办机构的人、财、物上划问题，由市编制、人事、财政、国土、劳动保障等部门共同研究确定。
　　第十八条　各县(市、区)失业保险经办机构负责人的任免，按照市劳动保障部门主管、当地劳动保障部门与组织部门协管的干部双重管理规定办理。
　　第十九条　本办法未涉及到的有关问题，按《河南省失业保险条例》及有关规定执行。
　　第二十条　本办法由市劳动保障部门负责解释。具体操作办法，由市劳动保障部门协商市人事、编制、财政、国土等部门制定。
　　第二十一条　本办法自印发之日起施行。