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国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 12:37:07  浏览:9746   来源:法律资料网
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国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知

国土资源部


国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知
国土资源部



各省、自治区、直辖市及计划单列市土地(国土)管理局(厅),解放军土地管理局,新疆生产建设兵团土地管理局:
财政部、国土资源部、建设部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金和收益分配管理的若干规定》(财综字〔1999〕113号)下发后,各地纷纷对与该文有关的土地管理问题提出咨询。为加快工作进程,规范操作,现就有关问题通知如下:
一、关于标定地价与缴纳土地出让金额的测算
(一)已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金或相当于土地出让金价款的计算公式为:
补交土地价款(元)=标定地价(元/平方米)×缴纳比例(≥10%)×上市房屋分摊土地面积(平方米)×年期修正系数
已有标定地价的城镇,不再另行评估;上市房屋尚未确定分摊土地面积的,可用上市房屋建筑面积(平方米)×整幢建筑总用地面积(平方米)/整幢建筑总建筑面积(平方米)计算分摊土地面积后,直接按上述公式确定应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金价款。已有基准地价但
未评估标定地价的城镇,可在简化修正系数体系后,采用基准地价系数修正法测算标定地价,测算公式为:
标定地价(元/平方米)=基准地价(元/平方米)×区位修正系数×容积率修正系数
(二)为满足已购公有住房和经济适用住房上市需要,加快工作进度,对没有基准地价修正系数体系的城镇,可暂采用以下简便方法确定已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金或相当于土地出让金价款:
补交土地价款(元)=基准地价(元/平方米)×所在建筑总层数修正系数×缴纳比例(≥10%)×上市房屋建筑面积(平方米)×年期修正系数
对于建筑层数差异较小的城市,为便于土地出让金及相应价款的征收,也可采用如下公式确定:
补交土地价款(元)=基准地价(元/平方米)×所在区域建筑平均层数修正系数×缴纳比例(≥10%)×上市房屋建筑面积(平方米)×年期修正系数
上述公式中,区位修正系数由各地依据房屋所处的位置、交通便捷程度、基本生活设施和公用服务设施状况、环境质量等因素,对照基准地价因素修正体系具体确定,变动范围一般为-20%至+20%;容积率修正系数根据基准地价修正系数体系确定;建筑总层数修正系数的参考标
准见附表一;区域建筑平均层数修正系数的参考标准见附表二;年期修正系数的参考标准见附表三。
各地土地行政主管部门应当以简明、直观的图、表等方式按等级或区域公布基准地价、标定地价的测算结果及有关修正系数,以方便房屋买卖双方能自行概算应缴纳的土地出让金数额或相当于土地出让金价款。有条件的地方,可建立计算机查询系统。
二、关于土地使用权出让年期的确定
已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拔土地的,从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期,确定出让土地使用权截止日。此后其它各套房屋上市时,其土地出让年期相应缩短,以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。土地出让年期可根据各地具体情
况确定,但最高不超过70年。
已购公有住房所在宗地为出让土地的,其土地出让年期仍以原《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用证》规定的出让年期为准,明确相应的剩余使用年期。
三、关于土地出让金和相当于土地出让金价款的区分
土地出让金或相当于土地出让金价款由购买方缴纳,购买方应在交易双方签订房屋买卖合同后,持房屋买卖合同、原房屋产权人的房屋所有权证及国有土地使用证或土地产权证明等材料到房屋所在地市、县土地行政主管部门办理有关手续。已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨
土地的,需缴纳出让金,办理土地出让手续;已购公有住房所在宗地为出让土地的,需缴纳相当于土地出让金的价款,办理土地转让手续。购房者在缴纳了有关价款后,方可领取国有土地使用证,取得出让土地使用权。
四、关于土地出让合同签订
为完善土地使用权出让手续,降低成本,简化操作程序,已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的,只在同一建筑内第一套房屋上市交易时,购买方与土地行政主管部门签订土地使用权出让合同,确定土地的有关权益和土地权益人的权利义务后,其他各套房屋上市交易时,
只履行相应手续,不必再重复签订合同。具体可按如下方式办理:
同一建筑的第一套房屋上市交易时,土地行政主管部门应拟订上市房屋所在宗地的《国有土地使用权出让合同》,载明宗地位置、面积、建筑面积、土地用途、土地出让截止日期及土地使用者的权利、义务等,并在《国有土地使用权出让金缴纳通知单》(以下简称通知单)中载明住户
姓名、交易日期、房屋面积、分摊的土地面积和权益、土地出让金额等,注明其权利义务源于该宗地的《国有土地使用权出让合同》。第一套房屋的购买方与土地行政主管部门签订出让合同后,其它各套房屋上市交易时,购买方签收了土地行政主管部门签发的《通知单》,并缴清了土地出
让金后,即可视为认定了该宗地的《国有土地使用权出让合同》,注明其权利义务的《通知单》即可作为购买方取得出让土地使用权的权源文件。购买方领取国有土地使用证后,取得出让土地使用权。
附表一
建筑总层数修正系数参考标准
---------------------------------------
|建筑总层数|1| 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
|-----|-|----|----|----|----|----|----|
| 修正系数|1|0.75|0.61|0.55|0.50|0.46|0.42|
---------------------------------------
-------------------------------------
|建筑总层数| 8 | 9 | 10 | 11 | 12 |12以上|
|-----|----|----|----|----|----|----|
| 修正系数|0.39|0.36|0.34|0.32|0.31|0.30|
-------------------------------------
附表二
区域建筑平均层数修正系数参考标准
-----------------------------------------------
|区域建筑平均层数|1|1.25|1.50|1.75| 2 |2.25|2.50|2.75|
|--------|-|----|----|----|----|----|----|----|
| 修正系数 |1|0.94|0.88|0.82|0.77|0.74|0.71|0.69|
-----------------------------------------------
--------------------------------------------------
|区域建筑平均层数| 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|--------|----|----|----|----|----|----|----|----|
| 修正系数 |0.67|0.61|0.57|0.54|0.51|0.49|0.48|0.46|
--------------------------------------------------
附表三
年期修正系数的参考标准
------------------------------------------
|出让年期|70~66|65~61|60~56|55~51|50~46|45~41|
|----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|
|修正系数| 1.00| 0.95| 0.90| 0.85| 0.80| 0.75|
------------------------------------------
------------------------------------
|出让年期|40~36|35~31|30~26|25~21|20以下 |
|----|-----|-----|-----|-----|-----|
|修正系数| 0.70| 0.65| 0.60| 0.55| 0.50|
------------------------------------



1999年9月22日
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雇佣还是承揽

田永伟


甲年逾花甲,只身一人,经营小店维持生计,家中自备运输车一辆,用于小商品的运输。乙系一货车司机,无业在家,甲乙毗邻而居。甲每次让乙去里程100里的镇上拉货,负责食宿,付100元/天(当地平均工资25元/天)。2006年11月的一天,甲乙同去镇上拉货,返回途中,因车速过快,发生交通事故,车毁人伤。后甲要求乙支付医疗费并赔偿货物、车辆毁损等各项损失5万元,乙要求甲支付自己的医疗费2万元。甲诉乙,要求支付相关费用。
案件审理过程中发生分歧,一部分人认为是雇佣关系,另一部分人认为是承揽关系,还有一少部分人认为是运输关系。
运输关系,是指承运人将旅客或者货物从起运地点运输到约定地点,旅客、托运人或者收货人支付票款或者运输费用的合同。此案中,甲自备运输车辆,对乙支付因运输而发生的费用,此费用并非运输费用,而是以乙的报酬的方式体现,同时,货物运输关系中承运人应该是具体法定资格,具有从事货物营运的相关条件,而乙因掌握驾车技能,甲用之运货,并非合同法意义上的承运人,故很容易排除了甲乙之间存在运输合同关系。
雇佣还是承揽,二者的界限也十分模糊,法官对此争议较大。本人认为雇佣与承担存在以下几点区别:
1、概念上的区别。雇佣关系是指雇员在雇主授权或者指示范围内的生产经营活动或者其他劳务活动,雇主支付相应报酬的一种权利义务关系,雇佣关系是双务、有偿、非要式的。雇佣关系,是一种劳务活动的过程,雇员完成指示范围内的工作,雇主支付报酬。
承揽关系是承揽人按照定作人的要求完成工作,交付工作成果,定作人给付报酬的权利义务关系。承揽关系是双务、有偿、非要式的。承揽关系,是承揽人依据一定的专业技术,为定作人提供劳务,完成工作交付成果,定作人支付报酬。按照《合同法》规定,包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作,可以见得,承揽与雇佣的最明显区别——提供劳务的技术含量大小。
2、报酬数量大小的区别。因技术含量决定报酬数额的大小,雇佣关系的劳务提供者,大多为简单机械的体力劳动,技术含量较低,报酬与劳动力的付出是成正比的,故报酬相应较低。而承揽关系的提供者大都经过专业技能训练,定作人要求的技术含量较高,故报酬的给付是与技术付出是正比的,相对雇佣而言高一些。
3、承担法律责任的区别。雇佣关系双方主体权利义务承受体现于《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》中:“雇员在从事雇佣活动中致人损害的,雇主应当承担赔偿责任;雇员因故意或者重大过失致人损害的,应当与雇主承担连带赔偿责任。雇主承担连带赔偿责任的,可以向雇员追偿。”但此解释只是规定了雇员致人损害,而对雇员自身受到伤害并未提及。根据《中华人民共和国民法通则》及相关司法解释,雇员在履行合同中造成自身伤害的,由受益人即雇佣人补偿,若因雇员故意或重大过失造成人身损害的,减轻或者免除雇主责任。
《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》中:“承揽人在完成工作过程中对第三人造成损害或者造成自身损害的,定作人不承担赔偿责任。但定作人对定作、指示或者选任有过失的,应当承担相应的赔偿责任。”可以见得,承揽过程中造成人身损害的,定作人除对定作、指示或者选任有过失的以外,都不承担赔偿责任。
本案中,乙在甲的指示下,驾驶甲的货车到镇上运输甲指定的货物至甲家,甲付款报酬100元。笔者认为,应系雇佣关系,原因如下:
首先,乙以自己的技能取得甲的信任,甲乙的合同关系是建立在甲对乙的充分信赖的基础上,甲对货物完整到店,完全依赖于乙出色的驾驶技术,若乙技术不过关,劳动成果即完整的货物不可能运输安全到店;
其次,甲支付给乙的工资,大大超出当地普通工人的日工资水平,可以见得,报酬的支付并非与劳动力付出相辅相成,而是与技术含量的付出成正比,故驾驶员乙在为甲提供技术劳务时,应以将产品安全送达目的地为合同履行完毕。
笔者认为,本案中,乙对自身的损害应自行承担,同时,因在履行合同过程中,对高速运输工具的操作,没有尽到安全、谨慎驾驶的义务,承担对甲赔偿医疗费、车辆损失维修费、货物损坏等相关费用。

关于基层司法行政机关经费保障情况的调查与思考
鱼台县司法局办公室

近年来,在各级党委、政府的高度重视和大力支持下,总体上讲,基层司法行政机关经费保障状况有了较大改善。但在有些地区由于缺乏稳定、有效的基层司法行政经费保障体制,经费保障不足仍是制约基层司法行政工作发展进步的突出问题之一。因此,在更大范围内加快建立体制更加合理、机制更加有效、管理更加科学、保障更加有力的司法行政运行体制,已成为摆在司法行政机关面前的重大问题。按照上级要求,为全面掌握我县司法行政经费保障情况,近期,县司法局组织专门人员对我县的司法行政经费实际保障情况进行了调研。现将调研情况报告如下:
一、我县司法行政机关经费保障的现状
从调查中可以看出,目前,县司法局局机关共有行政编制22人,县法援中心及县公证处两个,二级单位共有事业编制11人。全县辖11个乡(镇、街道),共有司法所11个(2010年前为10个乡镇,10个司法所),全县共有司法行政专项编制43名。近年来经费保障的基本情况有以下三个特点:
(一)财政支持力度不断加强,司法行政机关经费紧张的状况有所缓解。2005年之前,县司法局无论是办公经费还是业务专项经费均未列入县级财政预算,基本运转毫无保障。2005年后,县财政逐步加大了对专项业务工作开展的支持,专项经费从2005年的3万元增加到目前的23万元,每年均列入县级财政预算。在现有保障体制之下,相对有效的保证了司法行政机关基本业务的开展。除县级财政加大支持外,中央、省、市政策性转移支付对司法行政机关的投入也不断加大,如中央装备款、办案经费、省财政配套资金、市财政司法所建设补贴资金等,一些系列政策的出台和实施,改变了过去司法行政机关经费完全无保障的情况。
(二)办公经费一直未列入地方财政预算,局机关基本运转仍无经费保障。受县财力制约,目前,县财政对我县司法行政机关的保障还仅仅是建立在基本业务开展的基础之上。多年来,司法行政机关基本办公经费从未列入财政预算,仅有的一点业务经费既要保障运转,又要办业务,造成司法行政机关在经费开支上时刻捉襟见肘,这直接导致了整体工作的运转困难。
(三)基层司法所基本无任何经费保障,司法所职能发挥受到严重限制。自2005年司法所收编上划以来,司法所纳入了县司法局和乡镇政府的双重管理。按照收编文件规定,收编后司法所人员的办公经费、福利等仍由乡镇政府负担。由于收编后人员管理与经费划拨脱钩以及乡镇政府财政困难,再加上部分基层领导在思想上有“重打轻防”的习惯性思维,忽视了司法行政工作在社会治安综合治理过程中的潜在价值和不可替代作用,司法所运转所需经费从未列入乡镇财政预算。司法所日常开支只能靠临时向县司法局和所在乡镇政府汇报来解决,事实上大部分得不到解决,极大的限制了司法所业务开展。诸如社区矫正、安置帮教、人民调解等一些重点工作开展起来都十分困难。
二、基层司法行政经费保障存在的主要问题
近年来,各级党委政府不断加大经费投入,司法行政机关保障水平得到不断提高,办公条件也得到日益改善。但是,由于多方面原因,一个完善的经费保障体制在鱼台司法行政系统仍未建立起来,影响了司法行政机关正常有效的运转和司法行政工作的科学健康发展。现阶段,我县基层司法行政机关在经费保障方面存在问题的主要原因有以下三个方面:
(一)地方财政困难,司法行政保障受制于地方财力。鱼台县地处山东、江苏两省交界处,工业基础薄弱,第一产业农业的比重较大,县财政收入来源较为单一。由于地方财政困难,在经费预算上,需要保工资、保发展,因而绝大部分党政机关的办公经费都得不到保障。这是我县司法行政经费困难的根本原因。
(二)司法行政系统公用经费保障制度得不到落实。财政部、司法部在2006年就联合出台了《关于制定司法行政机关公用经费保障标准的意见》,提出要从加强国家基层政权建设、提高基层执政能力的高度,按照“收支脱钩、全额保障、因地制宜、适时调整”的原则制定基层司法行政机关公用经费保障标准。目前,其他省份都已按照《意见》要求,结合地区实际情况,制定落实了司法行政机关公用经费保障标准。但山东省由于各方面原因,一直未将文件精神向下传达、贯彻和落实,文件棚架在了省一级,导致基层经费落实无依据,申请无办法。自2009年起,我县政法机关中公、检、法三部门的公用经费均已落实了中央两部门的文件精神,唯有司法行政系统没有落实,给司法行政工作造成了不应有的困难。这是当前基层司法行政机关经费困难的关键原因。
(三)上级有关业务经费的文件精神落实情况不好。对于司法行政重要业务工作的开展,上级党委政府是很重视的,因此,在安排部署相关业务工作开展时,都对经费保障问题提出明确要求,并出台了专门文件。如在人民调解、普法宣传、社区矫正、安置帮教、法律援助等方面都提出了经费保障的具体要求。但从我县情况看,这些文件精神落实状况不好。有的是落实标准低,有的方面多年来就一直没有落实。究其原因,有地方财政困难、相关部门协调争取力度不大等因素,也有上级主管机关督促检查力度不够的问题。上级主管部门只止步于文件发了,从未检查督促过文件的落实问题。这也是基层司法行政机关经费困难的重要原因。
三、解决当前经费保障问题的建议对策
基层司法行政经费保障工作是司法行政工作的重要组成部分,没有基层司法行政经费的保障就没有基层司法行政工作的科学健康发展。强有力的经费保障是基层司法行政机关有效履行职责的重要基础和前提。努力解决基层司法行政经费保障方面存在的各种问题,进一步加大投入,加强管理,不断提高经费保障水平,不断改善基层司法行政机关工作条件,是深化司法体制和工作机制改革的需要,也是维护人民群众根本利益的需要,更是维护社会稳定的需要。为解决我县基层司法行政机关经费困难问题,结合鱼台实际,特提出如下建议:
(一)落实公用经费保障标准,确保基层司法行政部门履行职能的经费需要。建议省、市相关部门加大协调力度,尽快落实财政部、司法部《意见》精神,尽快制定落实我省、我市司法行政机关公用经费保障标准。加强与财政部门沟通,结合实际情况,合理制定我县公用经费保障标准实及施计划,切实满足基层司法行政工作的基本经费需求,维持基层司法行政机关的正常运转。
(二)建立监督机制,认真做好保障标准的落实工作。要充分发挥上级机关、人大、政协等部门的监督作用。各级党委政府要站在维护社会稳定、巩固政权建设的高度,牢固树立“经济发展是政绩,社会稳定也是政绩”的观念,认真抓好司法行政公用经费保障标准的全面落实。这不仅关系到司法行政工作良性发展的物质基础能否夯实,更关系到国家社会的长远发展。
(三)加大支持力度,不断提高保障水平。基层司法行政机关的经费保障标准要适应司法行政工作任务的变化,随着经济社会的发展不断增加,随着地区财政能力的提高和国家有关政策的调整适时进行调整,以此保证基层司法行政机关各项经费保障水平的不断提高。
(四)中央政法专款要体现扶贫解困作用。对经济欠发达、财政困难的县(市区),中央,省市要加大支持力度。近年来,中央政法专款及省市配套资金的发放力度不断加大,但在发放办法上基本上是采取的平均主义,按照县市区人口多少来安排专款数量。这就造成了无经费困难的县市区也得到了扶持,而经费困难大的县市区又无法从根本上解决问题。因此,建议下一步在专款安排上要向困难县市区倾斜,以此解决困难县市区基层司法行政机关的燃眉之急。


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