卫生部关于加强“五一”黄金周假日期间卫生应急工作的通知

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房产抵押法律风险分析

吴恒勇


　　在我们的日常生活中，一般人都知道借款有房产作抵押就万无一失了。谁又会去考虑其中的法律风险呢？下面就借款中以房产作抵押，最终对债权的实现存在的法律风险，以及如何规避这些法律风险作分析如下：

一、经司法拍卖而流拍的法律风险

　　对于已抵押的房产，债权人可以在债权不能实现时，通过向法院提起诉讼，经作出判决后再申请法院强制执行。这时可根据＜最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)＞ 第40条的规定，人民法院可以强制拍卖该已抵押的房产，而实现债权。然而在司法实践中，对于房产的拍卖，首先必须按市场价对被拍卖房产进行评估，然后按评估价对外公开拍卖。实践中有很多房产在拍卖时因房价等种种原因导致流拍。也就是说已抵押的房最终卖不出去，这样债权人的债权就无法最终实现。

二、生活所必须的房产不得拍卖、变卖或者抵债的法律风险

　　根据的第6条的规定：对被执行人及其抚养的家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。如果债务人以其生活所必须的房产作抵押向债权人借款的，一旦债务人不能还款时，债权人也难以通过司法途径实现债权。

三、如何规避房产抵押中存在的法律风险

　　对于债权人或借款人来说，首先必须先要调查了解债务人提供作抵押的房产是不是债务人及抚养其家属生活所必须的居住房屋。如果债务人提供的是第三人的房产的话，债权人就必须调查了解该房产是不是第三人及所抚养其家属所必须的居住房屋。
　　其次是通过签订附生效条件的房屋买卖合同与房产抵押登记相结合的方式来规避风险。具体操作是，一是按正常程序办理房产抵押登记相关手续；二是通过第三人与债务人签订附生效条件的房屋买卖合同。我们要注意的是：该第三人必须与债权人是利益共同体，所附生效条件约定为，“该房屋经法院拍卖而流拍时房屋买卖合同生效，否则不能生效”。当然房屋价格的约定以低至最终房屋能够卖出去为目的。这样一旦出现已抵押的房屋经法院拍卖而流拍时，第三人与债务人签订的房屋买卖合同就生效了，这时可申请法院让第三人直接将房款支付给债权人，以实现债权。而第三人又因与债务人签订的房屋买卖合同中约定的房价很低，该已抵押的房屋变现的可能就不用说了。


吴恒勇律师
二00九年八月十八日

吴恒勇律师执业于江苏南京衡鼎律师事务所
地址：南京市集庆路198号通信大厦6楼
手机：13951775286 QQ：842682979
邮箱：jswhyong@163.com


司法部


司法部关于印发《关于创建司法部部级文明公证处实施办法》的通知
1997年10月30日，司法部

各省、自治区、直辖市司法厅（局），新疆生产建设兵团司法局、长安公证处：
为了贯彻落实党的十五大精神及司法部《关于加强社会主义精神文明建设的意见》，司法部决定在全国公证系统广泛开展创建文明公证处活动。现将《关于创建司法部部级文明公证处实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
创建文明公证处活动，坚持分层次、有步骤地进行。各级司法行政机关一方面要按照《实施办法》的要求，积极开展部级文明公证处的创建活动，切实做好部级文明公证处的推荐、审核和申报工作，另一方面要加强对本省（区、市）文明公证处创建活动的具体指导，参照《实施办法》，结合本地实际，制定省（区、市）级和地（市）级文明公证处标准和实施办法，使文明公证处创建活动扎扎实实地开展起来，推动公证处整体水平和公证队伍整体素质的全面提高，树立公证良好的社会形象。在以江泽民同志为核心的党中央领导下，高举邓小平理论的伟大旗帜，为实现党的十五大提出的战略目标和各项任务作出新的贡献。
附件：关于创建司法部部级文明公证处实施办法

关于创建司法部部级文明公证处实施办法

为了认真贯彻落实党的十五大精神，加强公证队伍建设，提高公证队伍素质，推动公证事业的全面发展，根据《司法部关于加强社会主义精神文明建设的意见》，决定在全国公证系统广泛、深入、持久地开展创建文明公证处活动，现制定如下实施办法：
一、指导思想
创建文明公证处活动，要以马列主义、毛泽东思想和邓小平理论为指导，坚定不移地贯彻执行党的基本路线，以服务人民，奉献社会为宗旨，全国提高公证处的整体水平和公证队伍的整体素质，树立公证良好的社会形象。通过创建文明公证处活动，把公证系统的精神文明建设推进到一个新的高度，使全国公证工作达到一个新的水平。
二、工作目标
（一）通过开展创建文明公证处活动，要建立一支政治强、业务精、作风正、服务优、形象好的高素质公证队伍；
（二）不断深化公证改革，建立健全公证处的各项规章制度，使之更加科学化、规范化；在公证处内建立起充满生机和活力的运行机制，建设一批素质好、实力强、信誉高的公证处；
（三）牢固树立大服务思想，以提高社会效益和经济效益为目标，努力开拓公证业务领域，不断提高服务质量，为社会主义市场经济的发展和社会稳定提供优质公证法律服务。
三、文明公证处标准
部级文明公证处应是政治坚定、清正廉洁、业务精湛、服务优质、管理科学、设施先进、环境优美、成绩突出的公证处。
（一）队伍建设方面
1．坚持以马列主义、毛泽东思想和邓小平理论为指导，坚持正确的政治方向和服务方向，始终把提高公证人员的政治思想素质放在重要位置来抓；建立健全政治理论学习制度，保证公证人员每月不少于8小时的政治学习；
2．依照党章的规定，建立健全党的基层组织，充分发挥党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用；健全党的组织生活制度，每半年召开一次民主生活会；每年开展一次党员评议活动，认真开展批评与自我批评，自觉接受群众的监督。
3．积极开展各项精神文明建设活动，成绩突出，获得地、市以上组织的表彰和荣誉称号；
4．熟悉国家的法律、法规、模范守法、严格执法。注重职业道德和执业纪律。坚持以服务人民、奉献社会为宗旨，把社会效益放在首位，为人民、为社会多做好事、实事；坚决反对和抵制拜金主义、享乐主义和个人主义；严格禁止行业不正之风和不正当竞争，公证处及公证人员连续三年未受到职业道德和执业纪律方面的惩戒和处分；
5．公证处主任由具有较高的政治、业务素质，管理能力强民主作风好的公证员担任；处领导班子勇于改革、开拓创新、以身作则、勤政廉政、团结协调、有凝聚力和战斗力；全处形成风气正、业务精、讲团结、比奉献的良好风气；
6．公证处人员中，公证员要占到80％以上，具有大专学历的要占到90％以上，具有大学本科以上学历或专科双学历的要占到40％以上；
7．办理涉外公证业务的公证处，取得办理涉外公证业务资格的公证员达到50％以上，他们能够熟练运用外语办理公证业务或能够借助工具书进行外文资料翻译；
8．制定了公证员人员培养、培训规划，积极鼓励和支持公证人员参加各种业务培训和继续教育，不断提高公证人员的业务素质；每个公证员每年参加业务培训不少于40学时。
（二）业务建设方面
1．具有办理重大复杂疑难公证事项的能力和经验。能够紧紧围绕党和政府的中心工作及群众关心的热点和难点问题，积极开拓新的公证业务领域，充分发挥公证工作在当地经济建设、改革开放和社会稳定中的职能作用，在本省（区、市）有一定的知名度；
2．坚持社会效益和经济效益相统一，公证处办证量和经济收入稳步提高；
3．严格按照国家法律、法规和有关办理公证事项和程序规定办理公证事务，连续三年没有错、假证发生，公证书合格率为百分之百。建立了严格的公证质量检查制度，每年除上级单位检查外，公证处至少开展两次公证质量自检自查，在全省公证质量检查评比中达到优秀并位于前列；
4．注重公证理论研究和经验总结，公证员人均每年撰写并发表理论研讨、学术文章不少于一篇。
（三）内部管理建设方面
1．具有独立的法人地位；有人、财、物自主权；有独立的账号和专职或兼职的财会人员；
2．建立了统一接受委托、统一收取服务费用、合理分配案件制度，并严格执行；根据公证处的实际情况，制定了业务工作操作规程，并在实际工作中严格执行；
3．实行主任负责制和公证员岗位目标责任制；
4．有充分体现按劳分配原则的分配和竞争激励机制；公证人员的养老、住房和医疗等社会保障机制已妥善解决；
5．建立了文明服务承诺制，并公之于众，身体力行；建立健全了政治业务学习、廉政、奖惩、财务管理、质量管理档案管理等各项规章制度，并能严格执行；
6．建立了“两公开一监督”等职业道德和执业纪律监督制约机制，设置了社会监督员和投诉举报电话，并向社会公布；明确专人负责处理投诉电话和当事人来信来访及申诉、复议工作，做到件件有着落，事事有答复。
（四）形象建设方面
1．公证人员在办证中做到了文明接待、仪表端正、着装整洁、语言规范、态度和蔼；
2．按照法律援助的有关规定，办理法律援助公证事项；
3．积极参加社会公益活动，根据本处实际，每年从收入中拨出一定数量资金用于助学、助残、扶贫、救灾等社会公益事业；
4．有良好的工作秩序和优美整洁的工作环境，在所在社区中位居先进行列；
5．整体形象良好，绝大多数当事人对公证处的服务满意。
（五）基础设施建设方面
1．有固定的办公用房，有完备的办公桌椅和办公设备，有专门的接待室，办公环境做到整洁大方、宽敞明亮，能够满足工作需要；
2．有专门图书资料室，专业图书资料达到1000册以上；
3．有专门的档案室和档案管理人员；档案管理达到国家档案局与司法部制定的档案管理标准，并注重采取先进的管理手段；
4．拥有现代化通信设施和文件处理设备，建立起信息资料储存、检索、传输、处理的办公自动化系统。
四、实施步骤和方法
（一）部级文明公证处的评选，先由公证处对照部颁标准进行自检后，向所在地主管司法行政机关提出申请，然后逐级审核，推荐上报，由司法部组成部级文明公证处评审委员会考核批准。
（二）各省（区、市）司法厅（局）应严格按照部级文明公证处的标准，推荐部级文明公证处候选单位，并报送下列材料：1．公证处申请；2．公证处自检情况报告；3．公证处事迹材料；4．各级主管司法行政机关的审核意见。
（三）对各地推荐的部级文明公证处候选单位，司法部部级文明公证处评审委员会将派工作组根据标准，逐项进行考核验收，在此基础上，完成评定工作。评定为部级文明公证处的，由司法部颁发“司法部部级文明公证处”标牌和荣誉证书。
（四）部级文明公证处实行动态管理，对已评为部级文明公证处，经复评后不合格的，取消其部级文明公证处称号。