中华人民共和国政府和上沃尔特共和国政府经济技术合作协定

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福建省人大


福建省人民代表大会常务委员会关于批准《福州市城市住宅小区物业管理办法》的决定
福建省人大


（1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过）


福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议，根据福州市人民代表大会常务委员会的报请，经过审议，决定批准《福州市城市住宅小区物业管理办法》，由福州市人民代表大会常务委员会颁布施行。

福州市城市住宅小区物业管理办法

（1996年9月27日福州市第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准）

第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障房屋和公用配套设施的正常使用，创造文明、安全、整洁、便利、优美的居住环境，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于福州市市区具备相应生活配套设施的住宅小区的物业管理。
本办法所称物业管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。
第三条 住宅小区推行专业经营型的物业管理，实行业主（住户）自主管理与专业有偿服务相结合，属地管理与行业管理相结合的原则。
第四条 市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的行政主管部门，负责制定物业管理的有关规定，协调物业管理有关问题，对物业管理企业实行行业管理。
区房地产管理部门负责监督辖区内住宅小区物业管理，受理有关物业管理的投诉。
其他职能部门按照各自职责对住宅小区物业管理的相关工作进行指导和监督。
第五条 住户享有参与物业管理和良好居住环境的权利；有遵守法律、法规和物业管理规定，维护物业公共利益的义务。
第六条 物业管理公司应当依法经营，其经营自主权、收益权以及授权、委托的管理权等受法律保护。

第二章 物业管理组织
第七条 新建住宅小区入住率超过50％时，当地街道办事处应当会同区房地产管理部门和开发建设单位，及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会对业主大会负责并报告工作。
业主大会由住宅小区的业主组成，由业主委员会召集，每年至少召开一次。
业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（二）批准和修改业主委员会章程、物业管理制度和住户公约；
（三）决定关系业主利益的重大事项；
（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（五）审查批准物业管理基本金的开支方案；
（六）监督业主委员会的工作。
业主大会产生的文件，应报区房地产管理部门备案，对每个住户都具有约束力。
第八条 业主委员会是代表和维护住宅小区业主（住户）合法权益的群众性组织，负责物业的自主管理，接受街道办事处的指导和监督。
业主委员会可邀请居民委员会等有关单位人员参加物业管理工作。
业主委员会的职责：
（一）拟订业主委员会章程、物业管理制度和住户公约；
（二）提出物业管理基本金和其他物业管理资金的开支方案；
（三）确定物业管理服务内容，签订和解除物业管理合同；
（四）监督物业管理公司的物业管理工作与服务收费；
（五）听取并反映住户的意见、建议，接受住户监督；
（六）协调处理住户与物业管理公司的纠纷；
（七）业主委员会章程、物业管理制度、住户公约赋予的其他职责。
第九条 物业管理公司必须具备规定的资质条件，持有《物业管理资质证书》和《营业执照》，方可从事物业经营业务。
第十条 物业管理公司承担住宅小区的物业管理事务，应与业主委员会签订书面合同。
物业管理合同应载明物业管理的项目、内容、费用，合同期限、双方当事人的权利义务，以及违约责任等内容。
第十一条 物业管理公司在住宅小区范围内，可进行下列物业管理：
（一）房屋及其附属设施的维修、养护；
（二）环境卫生保洁、花木绿地管护以及噪声管理；
（三）供电、通讯、燃气、给排水、化粪池、消防和治安防范等设施的维修、管护；
（四）道路维护，车辆停放秩序管理；
（五）安全保卫和公共生活秩序管理；
（六）专项及特约服务；
（七）其他物业管理事项。
第十二条 物业管理公司的基本权利：
（一）按照合同约定提供物业管理，按规定收取费用；
（二）劝阻违反住宅小区物业管理规定、制度、住户公约的行为；
（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；
（四）要求业主委员会协调其与住户的纠纷。
物业管理公司的基本义务：
（一）依法经营，为住户提供优质服务；
（二）执行物业管理标准，履行物业管理合同，接受业主委员会监督；
（三）每半年公布一次涉及住户的物业管理代收代支费用情况。
第十三条 物业管理公司应当按照物价部门核定的项目、标准和要求收取物业管理服务费。
住户应当按照规定和约定缴纳物业管理服务费。物业管理公司可以要求业主委员会督促住户按时缴纳。
未售（租）出的空置房由开发建设单位缴纳物业管理服务费。
第十四条 原有住宅小区的物业管理，经多数住户同意，可以由街道办事处组织当地居民委员会管理，也可以委托物业管理公司或其他专业单位维修、管护物业，所需费用由住户按规定承担。
单位自管住宅小区的物业管理，可以由产权单位自主管理，也可以委托物业管理公司管理。
上列住宅小区可以由所在地街道办事处帮助成立业主委员会，并逐步向专业经营型物业管理过渡。

第三章 物业管理移交
第十五条 新建住宅小区应当严格按照审批的规划设计方案和建筑施工规范，实施综合开发，配套建设。经竣工综合验收合格后，方可交付使用。但竣工验收不视为物业管理移交。
第十六条 开发建设单位向业主委员会移交物业管理前，应向区房地产管理部门提交物业管理实施方案，并负责住宅小区的物业管理；售（租）房时应当与购房人或承租人书面约定双方物业管理的权利义务。
第十七条 新建住宅小区应建立物业管理基本金制度。基本金由开发建设单位在移交物业管理前，按其建设总投资额2％拨付的资金和依法取得的其他资金组成。
物业管理基本金属全体业主共同共有，由业主委员会设立专户储存；未设立业主委员会的，由区房地产管理局设立专户代管。
基本金的使用受市房地产管理部门的监督，专项用于该住宅小区公用设施的维修更新，不得挪作他用。
第十八条 新建住宅小区开发建设单位应当留有物业管理用房，在移交物业时，一并移交给业主委员会；开发建设单位和业主委员会不得将物业管理用房转让、出租或改作他用。
未留有物业管理用房或者物业管理用房已经改作他用的，应当腾让出物业管理用房。
第十九条 开发建设单位应当依照本办法规定，向业主委员会移交物业管理，并向业主委员会或其指定的物业管理公司提供小区规划、地下管网、单体建筑及结构设备和其它有关的工程建设资料。
开发建设单位自业主委员会接管之日起，不再承担住宅小区物业管理责任。但保修期内以及其它应当由开发建设单位承担的建筑质量责任。由开发建设单位承担。

第四章 物业维护
第二十条 住户使用房屋，应当遵守下列规定：
（一）不得擅自改变房屋结构、外观和用途；
（二）不得对房屋的承重结构进行拆改；
（三）不得拆凿楼板和共用墙壁；
（四）不得在过道、楼梯、屋面及其他共用场地搭盖、堆放物品。
第二十一条 住宅小区范围内的环境卫生、花木绿地，业主委员会可以委托物业管理公司或当地环境卫生、园林单位清扫、管护。
住宅小区的生活垃圾的转运由环卫部门负责。
第二十二条 住宅小区的给排水、供电照明、燃气、通讯、道路等市政公用设施的维修、管护，按下列规定办理：
（一）由市政公用专业单位投资建设的，由产权单位负责；
（二）按规定以计量表、楼房外排分接点或有关设施划定维修管护范围的，分别由市政公用专业单位和业主委员会负责；
（三）开发建设单位投资建设的道路、排水、路灯、消防等属于市政基础设施的，或已由市政公用专业单位维修、管护的，分别由政府有关部门和市政公用专业单位负责。
第二十三条 市政公用专业单位对其负责维修、养护的住宅小区物业，应当实行服务责任制，保障各项设施完好。
由业主委员会维修、管护的部分，有安全和技术要求的，应当按照规定委托物业管理公司或市政公用专业单位实施维修、管护，并承担有关费用。
第二十四条 挖掘住宅小区范围内的道路，应当征得业主委员会的同意，经市政管理部门批准，并负责修复或承担修复费用。
第二十五条 住宅小区应当设置必要的安全设施，落实群众性治安防范措施。
第二十六条 原有住宅小区物业管理在交接时，需要维修、补建配套设施的，维修和补建的费用由原开发建设单位、市政公用专业单位、市和区财政一次性拨款筹集；配套设施交接后，应建立专项维修资金，由产权单位、业主筹集。

第五章 法律责任
第二十七条 住宅小区开发建设单位违反本办法第十六条规定的，由房地产管理部门责令限期履行；逾期不履行的，市房地产管理部门不得办理商品房预售。
第二十八条 开发建设单位不按规定拨付物业管理基本金的，由房地产管理部门责令限期拨付，并按每日3‰追缴滞纳金。
第二十九条 违反本办法第十八条规定，不提供物业管理用房或将物业管理用房转让、出租、改作他用的，由房地产管理部门责令改正，并可处以10000元至30000元罚款。
第三十条 未取得资质证书从事物业管理经营的，由市房地产管理部门责令停业，没收非法所得，并可处以10000元至20000元罚款。
第三十一条 物业管理公司违反本办法，有下列行为之一的，业主委员会可以解除合同；情节严重的，市房地产管理部门可以降低其资质等级，直至吊销物业管理资质证书：
（一）不履行合同的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）擅自改变房屋和公用设施用途的。
第三十二条 违反本办法第二十条、第二十四条规定的，由区房地产管理部门责令停止违法行为，限期修复、恢复。
第三十三条 对无故不交纳物业管理服务费的住户，物业管理公司可以要求其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理公司可以向人民法院起诉。
第三十四条 当事人对行政处理决定不服的，可以依法申请复议或向人民法院起诉；逾期不申请复议或起诉，又不履行处理决定的，由作出行政处理决定的机关申请人民法院强制执行。

第六章 附 则
第三十五条 综合商住楼、高级公寓、别墅区等建筑物，参照本办法委托物业管理公司实施物业管理的，其物业管理标准可以高于住宅小区的标准。
市辖县（市）的住宅小区物业管理，参照本办法执行。
第三十六条 业主大会组织办法、物业管理移交办法和基本金使用管理制度，由市房地产管理局制定，报市人民政府批准后施行。
第三十七条 本办法由福州市人民政府负责应用解释。
第三十八条 本办法自1997年1月1日起施行。



1996年11月29日
上海市人民政府


上海市人民政府令第１２６号

《上海市退役士兵安置工作暂行办法》已经２００２年９月２３日市政府第１４２次常务会议通过，现予发布，自２００２年１１月１６日起施行。

市长陈良宇

二００二年十月十六日


上海市退役士兵安置工作暂行办法

（２００２年１０月１６日上海市人民政府令第１２６号发布）

第一章 总 则


第一条（目的和依据）

为做好退役士兵安置工作，保障退役士兵的合法权益，根据《中华人民共和国兵役法》、国务院《退伍义务兵安置条例》、《上海市征兵工作条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。


第二条（适用范围）

中国人民解放军，中国人民武装警察部队的退役士兵在本市范围内的接收和安置，适用本办法。


第三条（含义）

本办法所指的退役士兵，包括下列人员：

（一）退伍义务兵；

（二）复员士官：

（三）转业士官。


第四条（职能部门）

退役士兵的安置工作在各级人民政府领导下进行。

市民政局（以下称市安置部门）是本市退役士兵安置工作的行政主管部门，区县民政部门（以下称区县安置部门）具体负责辖区内的退役士兵安置工作。

劳动保障、人事、公安、财政、税务、征兵、工商行政，教育等行政部门应当按照各自职责，做好退役士兵安置的相关工作。


第五条（安置原则）

退役士兵的安置，按照从哪里来、回哪里去的原则，实行指令性安置与退役士兵同接受单位双向选择相结合的办法。

鼓励退役士兵自谋职业。


第六条（接收的管辖）

按照国务院、中央军委规定被批准退出现役的士兵，符合本市接收条件的，退役后由市和区县安置部门负责接收。

本市入伍的退役士兵，一般由原征集地的区县安置部门负责接收，也可以由其退役时父母或者配偶户籍所在地的区县安置部门负责接收。

非本市入伍的退役士兵，按下列规定予以接收：

（一）服役期间，其父母户籍迁入本市的未婚转业士官、非在职入伍的未婚复员士官、非在职入伍的退伍义务兵，由其父母户籍所在地的区县安置部门负责接收。

（二）配偶的户籍在本市且结婚满两年的复员士官、转业士官，由其配偶户籍所在地的区县安置部门负责接收。

（三）属于国家规定的其他特殊情况，经市安置部门批准由本市接收的退役士兵，由市安置部门指定的区县安置部门负责接收。


第七条（接收程序）

退役士兵应当自部队批准退出现役之日起３０日内，向有接收管辖权的区县安置部门报到。

区县安置部门应当自收到退役士兵的档案之日起３０日内完成审查，对符合接收条件的，签发接收通知书；对不符合接收条件的，应当书面告知退役士兵，并将其档案退回原部队。

退役士兵收到接收通知书后，应当按接收通知书的要求，到区县安置部门办理相关手续。区县安置部门应当在３个工作日内办理完毕。



第二章 接 收


第八条（户口落户手续的办理）

退役士兵凭区县安置部门出具的证明，到指定的公安部门办理户口落户手续。


第九条（非农业户口落户的特别规定）

转业士官入伍前系农业户口的，退役后可按非农业户口落户。

入伍前系农业户口的士官符合转业条件，本人要求并经部队批准复员的，可按非农业户口落户。


第十条（农转非的特别规定）

退伍义务兵、复员士官入伍前系农业户口，符合下列条件之一的，经市或者区县安置部门批准，可转为非农业户口：

（一）服役期间个人获得大军区以上单位授予的荣誉称号或者荣立二等功以上的；

（二）服役期间个人因对敌作战、抢险救灾、见义勇为荣立三等功或者因其他事由荣立两次三等功的；

（三）服役期间因战、因公、因病致残，被部队评定为三等以上残废等级的，或者虽未被评定残废等级，但经本市劳动能力鉴定部门鉴定为部分或者大部分丧失劳动能力的；

（四）服役期间其家庭按国家和本市有关规定转为非农业户口的；

（五）烈士的遗孤或者兄弟姐妹接替其参军的；

（六）入伍前父母双亡的；

（七）飞行学员因身体不适应飞行而退役，经团级以上的驻军医院诊断证明和航空学校证明的。


第十一条（单位的安置义务）

本市范围内的机关、团体、企业事业单位（以下统称单位），不分所有制性质和组织形式，都有安置退役士兵的义务。


第十二条（安置方式）

下列退役士兵中，除国家和本市规定不予安排就业或者自谋职业的以外，由区县安置部门安排就业：

（一）转业士官；

（二）入伍前系非农业户口的退伍义务兵、复员士官；

（三）由农业户口转为非农业户口，并在服役期间荣立二等功以上奖励或者被评定为二等、三等残废等级的退伍义务兵、复员士官。

下列退役士兵由乡镇人民政府妥善安排其生产和生活：

（一）系农业户口的退伍义务兵、复员士官；

（二）除前款第（三）项以外的由农业户口转为非农业户口的退伍义务兵、复员士

官；

（三）入伍前系农业户口，因符合转业条件而按非农业户口落户的复员士官。


第十三条（安排就业指标）

安排当年度的退役士兵就业，由市安置部门依据各区县上年度末在职职工人数，并考虑经济发展水平等因素进行必要的统筹，提出本年度各区县的退役士兵安排就业指标，经市人民政府同意后下达。

区县人民政府应当将市人民政府下达的安排就业指标落实到本辖区内的相关接受单位。


第十四条（安排就业顺序）

安排退役士兵就业，按下列顺序进行：

（一）退役士兵与接受单位在规定期限内进行双向选择；

（二）退役士兵未通过双向选择落实接受单位的，由其户籍所在地的区县安置部门实行一次性指令安置；

（三）需跨区县指令安置的，由市安置部门组织实施。


第十五条（自谋职业）

符合安排就业条件的退役士兵要求自谋职业的，应当在市或者区县安置部门确定其接受单位之前提出。

区县人民政府对自谋职业的退役士兵，应当给予一次性经济补助，并发给自谋职业证明。经济补助的具体标准和发放办法，由市民政局、市财政局制定。


自谋职业的退役士兵凭自谋职业证明，到劳动部门办理劳动手册。


第十六条（复工复职）

在职入伍的退役士兵，可以回原单位复工、复职。原单位与其他单位合并的，由合并后的单位接受其复工、复职。原单位分立的，由退役士兵选择其中的一个单位复工、复职。不要求复工、复职的，按本办法第十四条的规定办理。


第十七条（复学）

退役士兵在校入伍，未完成学业的，退役后可以回原学校复学。不要求复学的，按本办法第十四条的规定办理。

复学的退役士兵，视为自谋职业，给予一次性经济补助。


第十八条（伤病残安置）

服役期间因战、因公、因病致残的退役士兵，按以下规定安置：

（一）被评定为特等、一等残废等级的退役士兵，按国家有关规定安置；

（二）被评定为二等、三等残废等级的退役士兵，由区县安置部门下达专项安排就业指标，予以指令性安置。接受单位应为其安排力所能及的工作。


第十九条（不服从安置的处理）

退役士兵拒绝领取安置介绍信，或者领取安置介绍信后不按规定向接受单位报到的，不再重新安置，由安置部门将其档案移交户籍所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。



第四章 待 遇


第二十条（就业待遇）

安排就业的退役士兵，享有以下待遇：

（一）单位接受退役士兵，应当将其军龄连同待安置的时间，一并计算为其在本单位的连续工龄。

（二）工资福利和住房等待遇不低于接受单位“同工种、同岗位、同工龄”的职工。

（三）因接受单位的原因导致退役士兵不能按时上岗的，自市或者区县安置部门开具安置介绍信的当月起，由接受单位按照本单位同工龄职工月平均工资收入的标准，逐月发给其生活费。

（四）单位接受退役士兵，应当给予退役士兵不少于６个月的适应期，不得实行试用期制，学徒工制的待遇。

（五）被评定为二等、三等残废等级的退役士兵，进单位后按国家和本市规定享受工伤待遇。


第二十一条（待安置期间待遇）

安排就业的退役士兵在待安置期间，由区县安置部门按照不低于本市最低生活保障线的标准发给生活补助费。


第二十二条（社会保险待遇）

退役士兵的基本社会保险关系应当按规定予以接续或者建立。退役士兵的军龄连同待安置时间与参加基本社会保险的实际缴费年限合并计算为累计缴费年限。


第二十三条（乡镇安置待遇）

农村入伍的退伍义务兵和初级士官服现役期间，保留其承包土地、自留地；中级以上士官复员后，没有承包土地、自留地的，应当重新划给。

农业户口的退役士兵住房确有困难的，由区县安置部门给予一定的经济补助。


第二十四条（报考优待）

退役士兵退役后一年内报考国家公务员的，在同等条件下应当优先录用。

退役士兵退役后一年内报考本市高等院校和中等专业学校的，予以优待。具体办法由市教育委员会、市民政局制定。


第二十五条（参加职业培训）

安排就业的退役士兵在待安置期间参加职业培训，或者农业户口的退役士兵在退役后一年内参加职业培训的，由区县安置部门给予适当补助。


第二十六条（自办企业）

退役士兵自办企业或者从事个体工商户经营的，按照国家和本市有关规定给予优惠。



第五章 法律责任


第二十七条（单位违反规定的处罚）

单位违反本办法规定，拒绝安置部门分配的安置指标或者拒绝接受退役士兵的，由市或者区县安置部门责令限期改正。逾期不改正的，处以１万元以上２０万元以下罚款；对单位主要负责人和直接责任人，可处以２０００元以上２万元以下罚款。


第二十八条（对执法者违法行为的追究）

行政执法部门及其行政执法人员应当依法行政、秉公执法。对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿、枉法执行的行政执法人员，由其所在部门给予行政处分：构成犯罪的，依法追究其刑事责任。


第六章 附 则


第二十九条（经费）

安置退役士兵所需的业务经费，列入各级政府的财政预算。


第三十条（施行日期）

本办法自２００２年１１月１６日起施行。１９８９年４月１６日上海市人民政府发布的《上海市退伍义务兵安置条例实施细则》同时废止。