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南宁市人民防空管理规定(2005年)

作者:法律资料网 时间:2024-05-29 04:51:23  浏览:9884   来源:法律资料网
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南宁市人民防空管理规定(2005年)

广西壮族自治区南宁市人民政府


南宁市人民政府关于修改《南宁市人民防空管理规定》的决定


市人民政府根据《中华人民共和国行政许可法》等法律、法规的规定,决定对《南宁市人民防空管理规定》作如下修改:



一、第八条“本市范围内新建民用建筑必须按照下列标准修建防空地下室:(一)新建10层(含10层)以上或基础埋深达3米(含3米)以上的,按照地面首层建筑面积修建防空地下室;(二)新建9层(含9层)以下、基础埋置深度小于3米或地面总建筑面积达到7000平方米以上(含7000平方米)的,按照地面总建筑面积的2%修建防空地下室;(三)规划确定新建的居民住宅小区、各类开发区和单位规划区的民用建筑,按照一次性规划总建筑面积的2%统一修建地下室”修改为“本市范围内新建民用建筑必须按照国家、自治区规定的标准修建防空地下室”。



二、第九条“因地质、地形、施工等条件限制不能按规定修建防空地下室的,经市人民防空主管部门审核批准后,由建设单位按照应建防空地下室总建筑面积每平方米800元标准缴纳人民防空工程易地建设费”修改为“因地质、地形、施工等条件限制不能按规定修建防空地下室的,经市人民防空主管部门审核批准后,由建设单位按照国家、自治区的有关规定缴纳人民防空工程易地建设费”。



三、删除第十一条第四项“施工图报建时,向人民防空主管部门报送结建防空地下室各专业施工图,经审查合格,发给《南宁市地下人防工程审批书》”。



四、第十二条“建设单位在办理建设项目审批手续时,应向建设和规划行政管理部门出具《南宁市地下人防工程审批书》或人民防空工程易地建设费缴纳收据,建设和规划行政管理部门审核后方可发放建设工程施工许可证、建设工程规划许可证”修改为“应建防空地下室的民用建筑项目,应当经市、县(区)人民防空主管部门审核批准。未经市、县(区)人民防空主管部门审核的,规划部门不得发给工程建设规划许可证,建设部门不得发给施工许可证”。



五、第十五条第三项“防空地下室工程结构施工完毕后,建设单位和监理单位应组织设计、施工、人防、建设等部门进行人防结构验收。验收合格后,方可进行上部结构施工,并报建设管理部门备案”修改为“防空地下室的设计和施工,应当由具有相应资质条件的单位按照人民防空工程设计规范和施工要求进行设计和施工。防空地下室所需的防护设备应当符合国家规定的标准,并在土建施工中同步安装到位”。



六、第十五条第四项“防空地下室工程建成后,建设单位应向人民防空主管部门申请竣工验收,人民防空主管部门和建设行政管理部门按有关规范标准验收合格后,方可使用”修改为“防空地下室工程建成后,建设单位应当组织验收,并将有关工程竣工资料报人民防空主管部门备案”。



七、第二十条第二款“平时使用人民防空工程,必须向人民防空主管部门申请办理《人民防空工程使用证》,使用者凭《人民防空工程使用证》到工商部门办理营业执照”修改为“平时利用人民防空工程的,应遵守下列规定,并向所在地的市、县人民防空主管部门备案:(一)制定平战功能转换方案,保证一旦战备需要,能够迅速转入战时防空使用状态;(二)落实防火、防洪涝等安全措施,实施人民防空工程的维护管理,不得损坏工程结构和设备、设施,不得降低工程的防护能力;(三)利用财政投资建设的人民防空工程,应按照国家和自治区的有关规定交纳人民防空工程使用费,各单位收取的人民防空工程使用费应当按照国家和自治区的有关规定使用和上缴”。



八、第三十一条第六项“(六)擅自更改人民防空工程设计文件和改变使用功能的,不按审批图施工的”修改为“(六)擅自更改人民防空工程设计文件和改变使用功能的”。



九、第三十二条第二项“(二)未经批准在人民防空工程的出入口和安全范围内设置障碍、堆放物品的”修改为“(二)在人民防空工程的出入口和安全范围内设置障碍、堆放物品的”。



十、第三十二条第三项“(三)未经批准在人民防空工程出入口正面20米和左右两侧各15米范围内新建无防护能力的地面建筑和构筑物的”修改为“(三)在人民防空工程出入口正面20米和左右两侧各15米范围内新建无防护能力的地面建筑和构筑物的”。



此外,对部分文字作了修改。



本决定自公布之日起施行。



《南宁市人民防空管理规定》根据本决定作相应修正,重新公布。


南宁市人民防空管理规定



(2001年5月31日市人民政府令第4号发布,根据2005年5月23日《南宁市人民政府关于修改〈南宁市人民防空管理规定〉的决定》修正)





第一条 为加强人民防空工作,保护人民群众的生命和财产安全,根据《中华人民共和国人民防空法》、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》,结合本市实际,制定本管理规定。



第二条 市、县(区)人民政府和同级军事机关领导本行政区域内的人民防空工作。



南宁市人民防空主管部门统一管理全市人民防空工作,县(区)人民防空主管部门负责管理本行政区域内的人民防空工作。



规划、计划、土地、建设、卫生、交通等行政管理部门和供水、供电、通信等部门应当协助人民防空主管部门做好职责范围内的人民防空工作。



第三条 工程、通信、警报、人口疏散基地建设、重要目标防护等人民防空工程建设规划,由市人民防空主管部门和城市规划行政管理部门负责组织编制,并依照有关规定与城市建设相结合,纳入城市总体规划。



第四条 市人民政府和同级军事机关组织制定防空袭方案和实施计划。防空袭方案的基本案由人民防空主管部门负责拟制,各项保障实施计划由有关部门负责拟制。县级以上人民政府制定的城市防空袭方案及实施计划应报上一级人民政府和军事机关备案。



第五条 规划、建设地下交通干线和其他地下空间,应当兼顾人民防空需要,其关键部位和重要设施应当按照人民防空的防护标准进行建设。



城市供水、供电、供气、通信、交通等基本设施的建设和粮食、医疗、油料等重要物资的储备工程,应当兼顾人民防空的需要,为人民防空建设提供必要的条件。



第六条 经批准的各项人民防空建设规划,任何单位和个人不得擅自改变。



第七条 人民防空工程、通信、警报、疏散基地等工程建设,应当适应现代化高技术战争的需要,符合国家规定的防护等级、质量标准和技术要求。



第八条 本市范围内新建民用建筑必须按照国家、自治区规定的标准修建防空地下室。



第九条 因地质、地形、施工等条件限制不能按规定修建防空地下室的,经市人民防空主管部门审核批准后,由建设单位按照国家、自治区的有关规定缴纳人民防空工程易地建设费。



第十条 人民防空工程易地建设费由人民防空主管部门征收,按规定上缴财政专户,专项用于修建公共人民防空重点工程。



第十一条 结合民用建筑修建防空地下室(以下简称结建防空地下室)按下列规定办理审批手续:



(一)建设单位或个人申请规划设计要点时,规划行政管理部门根据城市规划提出结合民用建筑修建防空地下室设计条件要求;



(二)建设单位或个人在规划方案设计时,持建设项目计划批准文件及有关资料向市人民防空主管部门征求有关防空地下室防护等级、技术要求、平战功能等设置意见;



(三)初步设计报审时,同时向人民防空主管部门报送结建防空地下室建筑图,经人防主管部门审核并提供审核意见。



第十二条 应建防空地下室的民用建筑项目,应当经市、县(区)人民防空主管部门审核批准。未经市、县(区)人民防空主管部门审批的,规划部门不得发给工程建设规划许可证,建设部门不得发给施工许可证。



第十三条 建设单位应当负责将防空地下室与主体工程同步修建。



第十四条 人民防空工程的设计、施工、监理必须由具备相应资质条件的单位承担。



人民防空工程的防护门、密闭门、防爆波活门和其他专用防护产品,必须使用符合国家标准的产品,并在土建施工中同步安装。



人民防空工程预留设计和二次施工必须符合防护功能平战转换技术措施的规定,口部关键位置不允许预留设计和二次施工。



  第十五条 市、县(区)人民防空主管部门负责结建防空地下室工程建设管理,进行结建防空地下室工程建设应符合下列规定:



(一)监理、施工企业应配备有熟悉人防专业的技术管理人员和质量检查人员,有健全的质量保证制度;



(二)防空地下室底板、剪力墙、顶板部位钢筋绑扎及设备设施的预留预埋完工后,由建设单位、监理单位和人民防空主管部门进行抽检核查;



(三)防空地下室的设计和施工,应当由具有相应资质条件的单位按照人民防空工程设计规范和施工要求进行设计和施工。防空地下室所需的防护设备应当符合国家规定的标准,并在土建施工中同步安装到位;



(四)防空地下室工程建成后,建设单位应当组织验收,并将有关工程竣工资料报人民防空主管部门备案。



第十六条 对新建的人民防空工程,规划和土地行政管理部门在审批用地规划时,应当根据使用需要预留出工程口部和通道用地。



对已建的人民防空工程,由市人民防空主管部门会同规划和土地行政管理部门按不少于地下建筑面积6%的标准界定工程口部用地范围和进出口通道。



第十七条 人民防空通信、警报网的建设由市人民防空主管部门根据国家有关规定和人民防空规划统一组织实施。



在警报设施规划定点新建的高层建筑,其建筑物顶层按规定修建不小于8平方米的警报设施安装室,并预留安装平台,预埋电控管孔,所需经费列入该建设工程预算。



安装人民防空通信、警报设施,有关单位和个人应当提供方便条件,不得拒绝和阻挠。



第十八条 人民防空疏散基地的建设,由人民防空主管部门组织有疏散任务的有关单位与预定疏散地点的人民政府和基层组织共同实施。



第十九条 市、县(区)人民防空主管部门对人民防空工程和设施的维护管理进行监督检查。



人民防空工程平时由建设单位、使用单位管理、使用;战时由人民防空主管部门统一管理、使用。公用的人民防空工程、设施由人民防空主管部门负责维护管理。



第二十条 人民防空工程平时由投资者使用、管理,收益归投资者所有,并享受国家和政府给予的优惠政策。



平时利用人民防空工程的,应遵守下列规定,并报人民防空工程所在地的市、县(区)人民防空主管部门备案:



(一)制定平战功能转换方案,保证一旦战备需要,能够迅速转入战时防空使用状态;



(二)落实防火、防洪涝等安全措施,实施人民防空工程的维护管理,不得损坏工程结构和设备、设施,不得降低工程的防护能力;



(三)利用财政投资建设的人民防空工程,应按照国家和自治区的有关规定交纳人民防空工程使用费,各单位收取的人民防空工程使用费应当按照国家和自治区的有关规定使用和上缴。



第二十一条 任何组织或者个人不得擅自拆除人民防空工程和通信、警报等人防设施。确需拆除的,必须报经人民防空主管部门批准。由拆除单位和个人按照拆除的建筑面积和标准在规定期限内就地补建或按重置价补偿。局部拆除人民防空工程的孔口、口部伪装房和地面配套设备设施,应在适当的位置按不低于原标准进行补建。



第二十二条 通信、广播、电视等部门,应当制定保障人民防空指挥通信、警报畅通预案,确保战时优先接收传递、发放人民防空指挥文书和警报信号。



第二十三条 每年8月30日由市人民政府组织全市防空警报试鸣,其他任何组织或者个人不得随意鸣放防空警报信号。



第二十四条 人民防空通信、警报设施的维护管理按国家有关规定执行。人民防空通信、警报平时为党政机关抢险救灾服务,也可为社会提供相关的服务。



第二十五条 凡依法所有、占有人民防空设施的单位和个人必须向所在地县级以上人民防空主管部门办理人民防空资产登记,领取人民防空资产权属证书。人民防空资产发生转移、变更时,必须向人防主管部门重新办理资产登记。



第二十六条 市、县(区)人民政府根据人民防空的需要,组织有关部门建立群众防空组织,组织制定城市人口防空疏散计划。预定疏散地区人民政府组织制定城市疏散人口防空安置计划。



第二十七条 县级以上人民防空主管部门编制抢险抢修、医疗救护、消防、治安、防化防疫、运输、通信等群众防空组织的组建方案,报本级人民政府和同级军事机关批准,由各有关单位组织实施。



第二十八条 战时人民防空疏散由市人民政府根据国家发布的命令统一组织实施,任何单位不得擅自行动。



第二十九条 违反本管理办法的行政处罚,由县级以上人民防空主管部门实施。



  第三十条 新建民用建筑,违反规定不修建防空地下室,又不按规定缴纳人民防空工程易地建设费用,除对当事人给予警告,责令其限期修建或补缴纳人民防空工程易地建设费外,可并处应建防空地下室建设费总额5%最高不超过100000元的罚款。



  第三十一条 有下列行为之一的,给予警告、责令限期改正,对个人并处1000元以上5000元以下的罚款,对单位并处10000元至50000元的罚款;造成损失的依法赔偿损失:



(一)侵占人民防空工程和设施的;



(二)人民防空工程未经竣工验收或验收不合格投入使用的;



(三)对经验收不符合质量标准的人民防空工程,不按限期整改的;



(四)擅自改变人民防空工程主体结构,拆除、损毁人民防空工程或其他危害人民防空工程安全和使用效能的;



(五)在人民防空工程安全范围内进行采石、取土、钻探、打桩、爆破、挖洞、开沟、埋设各类管道等降低人民防空工程防护能力作业的;



(六)擅自更改人民防空工程设计文件和改变使用功能的;



(七)无人民防空工程设计、施工、监理的相应资质条件进行设计、施工、监理的;



(八)占用人民防空通信专用频率或者擅自拆除、损毁人民防空通信、警报设施的;



(九)拆除人民防空工程后拒不在规定期限补建或者补偿的。



第三十二条 有下列行为之一的,给予警告、责令限期改正,对个人并处3000元以下的罚款,对单位处10000元至30000元的罚款,造成损失的依法赔偿损失:



(一)向人民防空工程内及其孔口附近排放废水、废气或者倾倒废渣、垃圾等废弃物的;



(二)在人民防空工程的出入口和安全范围内设置障碍、堆放物品的;



(三)在人民防空工程出入口正面20米和左右两侧各15米范围内新建无防护能力的地面建筑和构筑物的;



(四)不按规定与主体工程同步安装人民防空专用防护设备或使用的人民防空专用设备不符合质量标准的。



第三十三条 人民防空主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿或有其他违法、失职行为,由本单位或上级有关主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。



第三十四条 当事人对人民防空主管部门的具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请行政复议,也不提起行政诉讼,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。



第三十五条 本管理规定自发布之日起施行。



第一条 为加强人民防空工作,保护人民群众的生命和财产安全,根据《中华人民共和国人民防空法》、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》,结合本市实际,制定本管理规定。



第二条 市、县(区)人民政府和同级军事机关领导本行政区域内的人民防空工作。



南宁市人民防空主管部门统一管理全市人民防空工作,县(区)人民防空主管部门负责管理本行政区域内的人民防空工作。



规划、计划、土地、建设、卫生、交通等行政管理部门和供水、供电、通信等部门应当协助人民防空主管部门做好职责范围内的人民防空工作。



第三条 工程、通信、警报、人口疏散基地建设、重要目标防护等人民防空工程建设规划,由市人民防空主管部门和城市规划行政管理部门负责组织编制,并依照有关规定与城市建设相结合,纳入城市总体规划。



第四条 市人民政府和同级军事机关组织制定防空袭方案和实施计划。防空袭方案的基本案由人民防空主管部门负责拟制,各项保障实施计划由有关部门负责拟制。县级以上人民政府制定的城市防空袭方案及实施计划应报上一级人民政府和军事机关备案。



第五条 规划、建设地下交通干线和其他地下空间,应当兼顾人民防空需要,其关键部位和重要设施应当按照人民防空的防护标准进行建设。



城市供水、供电、供气、通信、交通等基本设施的建设和粮食、医疗、油料等重要物资的储备工程,应当兼顾人民防空的需要,为人民防空建设提供必要的条件。



第六条 经批准的各项人民防空建设规划,任何单位和个人不得擅自改变。



第七条 人民防空工程、通信、警报、疏散基地等工程建设,应当适应现代化高技术战争的需要,符合国家规定的防护等级、质量标准和技术要求。



第八条 本市范围内新建民用建筑必须按照国家、自治区规定的标准修建防空地下室。



第九条 因地质、地形、施工等条件限制不能按规定修建防空地下室的,经市人民防空主管部门审核批准后,由建设单位按照国家、自治区的有关规定缴纳人民防空工程易地建设费。



第十条 人民防空工程易地建设费由人民防空主管部门征收,按规定上缴财政专户,专项用于修建公共人民防空重点工程。



第十一条 结合民用建筑修建防空地下室(以下简称结建防空地下室)按下列规定办理审批手续:



(一)建设单位或个人申请规划设计要点时,规划行政管理部门根据城市规划提出结合民用建筑修建防空地下室设计条件要求;



(二)建设单位或个人在规划方案设计时,持建设项目计划批准文件及有关资料向市人民防空主管部门征求有关防空地下室防护等级、技术要求、平战功能等设置意见;



(三)初步设计报审时,同时向人民防空主管部门报送结建防空地下室建筑图,经人防主管部门审核并提供审核意见。



第十二条 应建防空地下室的民用建筑项目,应当经市、县(区)人民防空主管部门审核批准。未经市、县(区)人民防空主管部门审批的,规划部门不得发给工程建设规划许可证,建设部门不得发给施工许可证。



第十三条 建设单位应当负责将防空地下室与主体工程同步修建。



第十四条 人民防空工程的设计、施工、监理必须由具备相应资质条件的单位承担。



人民防空工程的防护门、密闭门、防爆波活门和其他专用防护产品,必须使用符合国家标准的产品,并在土建施工中同步安装。



人民防空工程预留设计和二次施工必须符合防护功能平战转换技术措施的规定,口部关键位置不允许预留设计和二次施工。



  第十五条 市、县(区)人民防空主管部门负责结建防空地下室工程建设管理,进行结建防空地下室工程建设应符合下列规定:



(一)监理、施工企业应配备有熟悉人防专业的技术管理人员和质量检查人员,有健全的质量保证制度;



(二)防空地下室底板、剪力墙、顶板部位钢筋绑扎及设备设施的预留预埋完工后,由建设单位、监理单位和人民防空主管部门进行抽检核查;



(三)防空地下室的设计和施工,应当由具有相应资质条件的单位按照人民防空工程设计规范和施工要求进行设计和施工。防空地下室所需的防护设备应当符合国家规定的标准,并在土建施工中同步安装到位;



(四)防空地下室工程建成后,建设单位应当组织验收,并将有关工程竣工资料报人民防空主管部门备案。



第十六条 对新建的人民防空工程,规划和土地行政管理部门在审批用地规划时,应当根据使用需要预留出工程口部和通道用地。



对已建的人民防空工程,由市人民防空主管部门会同规划和土地行政管理部门按不少于地下建筑面积6%的标准界定工程口部用地范围和进出口通道。



第十七条 人民防空通信、警报网的建设由市人民防空主管部门根据国家有关规定和人民防空规划统一组织实施。



在警报设施规划定点新建的高层建筑,其建筑物顶层按规定修建不小于8平方米的警报设施安装室,并预留安装平台,预埋电控管孔,所需经费列入该建设工程预算。



安装人民防空通信、警报设施,有关单位和个人应当提供方便条件,不得拒绝和阻挠。



第十八条 人民防空疏散基地的建设,由人民防空主管部门组织有疏散任务的有关单位与预定疏散地点的人民政府和基层组织共同实施。



第十九条 市、县(区)人民防空主管部门对人民防空工程和设施的维护管理进行监督检查。



人民防空工程平时由建设单位、使用单位管理、使用;战时由人民防空主管部门统一管理、使用。公用的人民防空工程、设施由人民防空主管部门负责维护管理。



第二十条 人民防空工程平时由投资者使用、管理,收益归投资者所有,并享受国家和政府给予的优惠政策。



平时利用人民防空工程的,应遵守下列规定,并报人民防空工程所在地的市、县(区)人民防空主管部门备案:



(一)制定平战功能转换方案,保证一旦战备需要,能够迅速转入战时防空使用状态;



(二)落实防火、防洪涝等安全措施,实施人民防空工程的维护管理,不得损坏工程结构和设备、设施,不得降低工程的防护能力;



(三)利用财政投资建设的人民防空工程,应按照国家和自治区的有关规定交纳人民防空工程使用费,各单位收取的人民防空工程使用费应当按照国家和自治区的有关规定使用和上缴。



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最高人民法院关于原告诉讼请求的根据在第二审期间被人民政府撤销的案件第二审法院如何处理问题的复函

最高人民法院


最高人民法院关于原告诉讼请求的根据在第二审期间被人民政府撤销的案件第二审法院如何处理问题的复函
1991年10月24日,最高人民法院

海南省高级人民法院:
你院琼高法(民)函〔1991〕1号《关于原告诉讼请求的根据在第二审期间被人民政府撤销的案件,第二审程序上如何处理的请示报告》收悉。经我们研究认为,该案原告邓冠英、王文国持琼海县人民政府的决定,要求被告琼海县无线电厂腾退房屋,属于落实侨房政策问题,不属人民法院主管。据此,依照民事诉讼法第一百零八条第一款第四项、第一百五十三条第一款第二项和第一百五十八条的规定,第二审人民法院可以裁定撤销原判,驳回原告起诉。


试论商品房认购书及预约款

山东亚和太律师事务所 陈兆利

内容摘要 商品房认购书是确认准买受人在将来某个时间与开发商洽谈购房合同的预约。预约确定双方将来洽谈合同的权利和义务。商品房认购书不是购房合同,也不是购房合同的从合同。应当依据公平原则确定预约双方的权利和义务。预约款不能简单视为定金。

主题词 商品房认购书 预约款 定金

引言
随着我国房地产市场的迅猛发展,商品房纠纷也逐年增多。由于法律的完善滞后于经济发展,导致了司法适用中的困难。例如,很多开发商在和准买受人签订购房合同前,与其(以下称为准买受人)签订一份商品房认购书(实践中使用的名称不一,例如称为预订书、确认书等),要求准买受人交纳定金,准买受人将在将来某个时间和开发商签订购房合同。这种商品房认购书在法律上没有明确的规定,但在实践中却广泛存在。最高人民法院最近出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房解释)中对商品房认购书做出了一些规定,但由于其中仅有两个条文涉及这个问题,内容简略,故仍有进一步探讨的必要。

一、商品房认购书的意义及性质
(一)商品房认购书的意义
商品房认购书,是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定时间与开发商洽谈购房合同的约定。通过商品房认购书,确定买卖双方有洽谈购房合同的义务。
商品房认购书的通常内容是,准买受人向开发商交纳一定金额的预约款,享有在将来某个时间购买开发商某处房屋的权利。准买受人如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同,开发商有权解除商品房认购书,将预订的房屋转售他人。有的商品房认购书还约定,开发商有权扣留准买受人所交纳的预约款作为违约金。很多商品房认购书内容比较简单,但一般都会写明认购的房号,约定的购房单价等。也有的商品房认购书内容很详细,基本涵盖了法律规定的购房合同的主要内容。

(二)商品房认购书的法律性质
商品房认购书的内容,是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同,这种意思表示是明确的,具备合同法规定的合同成立的要件,因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。根据民法理论,预约是约定将来订立一定内容合同的合同。将来应订立的合同称为本约。史尚宽先生认为,预约生效后,发生将来订立一定合同的债务,原则上应当适用关于债权合同的一般原则。根据预约产生的债权,与普通债权有同等的法律效力。即预约义务人如不订立本约,预约权利人可以请求其履行。史先生的观点是针对一般意义上的预约合同而言的,这些性质是否能完全适用于商品房认购书呢?下文会逐一加以分析。
在实践中,很多商品房认购书约定的是准买受人应当在约定的将来时间与开发商签订购房合同,但是,商品房认购书是一种双务合同而不是单务合同。商品房认购书签订后,只要准买受人按时支付了预约款,开发商就有义务保留目标房,并按照商品房认购书约定的义务与准买受人洽谈。但是必须看到,购房合同的内容是很复杂的,商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容。虽然双方在商品房认购书中约定的是将来订约而不是将来洽谈,但是,双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。因此,无论是开发商还是准买受人,均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。也就是说,商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务,只要双方到期前来洽谈,并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款,并且没有恶意不签订购房合同的行为,就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。在一般预约,预约义务人如不订立本约,预约权利人可以请求其履行。而一般情况下,商品房认购书却不具备这样的效力。这就是商品房认购书与普通预约合同的区别。


二、商品房认购书与购房合同

(一)商品房认购书是不是购房合同的从合同
商品房认购书约定的是一种行为义务,并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同,也不会导致商品房认购书的无效,不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在,所以它是一种独立的合同,而不是购房合同的从合同。
有种观点认为,商品房认购书约定了定金条款,也就是一种定金合同,是一种设立担保的行为。商品房认购书应当视为担保购房合同履行的从合同。笔者认为,首先,定金条款并不是商品房认购书的必要条款。虽然实践中商品房认购书大都约定了准买受人应当交付预约款,但预约款的性质仍需进一步研究,并不一定就是定金。其次,即使商品房认购书约定的确实是定金条款,但没有定金条款也不会影响商品房认购书的成立和生效。应当明确的是,定金是为了担保债务的履行而成立,但是这种债务并不是购房合同的债务,而是双方去洽谈购房合同这样一种债务。因此, 定金并非购房合同之担保,而是商品房认购书约定的洽谈义务的担保。商品房认购书不是订立购房合同的定金担保。

(二)具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书是不是购房合同
如果商品房认购书的内容具备了商品房买卖的主要内容,商品房认购书具有什么样的法律效力呢?有种观点认为,在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下,如果开发商收受了购房款的,应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为购房合同。”司法解释的观点表明,虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同,但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容,并且买房人收受了购房款,就应当将商品房认购书视为购房合同。
笔者认为,这种观点有值得商榷之处。商品房认购书的目的在于确定双方去洽谈购房合同的义务,购房合同则是对购房行为的直接确认。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同当然不是一种合同。商品房认购书所约定的内容是双方应当去洽谈购房合同,并不是对双方签订购房合同的直接确认,因此它不是购房合同本身。不能因商品房认购书中对将来洽谈的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。商品房解释第5条的正确含义是,因为购房合同的主要内容可以通过商品房认购书的内容来确定,开发商又接受了准买受人付款的实际履行行为,因此不必拘泥于应当签订书面购房合同的规定,就可以认定买卖关系有效。商品房认购书的主要内容可以确定为应当发生而未发生的购房合同的主要内容。本条解释实际上包含了一个意思,商品房认购书的约定是一种有效的合同义务,合同双方完全可以以商品房认购书为依据要求对方履行商品房认购书约定的义务。当商品房认购书具备了购房合同的主要内容时,它也就构成了史尚宽先生阐述的普通的预约,具备了强制执行的效力。

(三)具备哪些条款的商品房认购书可以视为普通预约
商品房认购书具备了哪些条款可以视为普通预约,从而具有强制执行的效力?
从商品房解释第五条规定来看,显然认为应当以《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容为准。笔者以为这个标准不妥。因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项,如果按照这一标准,几乎没有一份商品房认购书能够具备申请强制执行的条件,这样做显然不利于保护认购书守约方的利益。
笔者认为,商品房解释第五条规定商品房认购书应当具备购房合同的主要内容,是对认购预约成立的条件认识不清所致,也忽略了合同法规定的合同成立要件。依合同法原理,无论什么种类的合同,只要其能够依法成立,就是有效的,并不一定具备这种合同所有的主要内容。诚然,商品房买卖合同特别是预售合同,的确在确认双方买卖意向之外,还有许多内容需要明确,这是商品房买卖合同不同于一般买卖合同的特殊之处。但是,鉴于商品房认购书的目的在于通过洽谈进行房屋买卖交易,只要商品房认购书的内同具备了购房合同成立的标准,就应该可以强制出售。至于商品房认购书没有约定的购房合同的内容可以通过合同漏洞补充的方法确定。根据这一标准,我们来考察第十六条规定的购房合同的主要内容中哪些是购房合同成立所必要的。
当事人名称或者姓名和住所这一条款显然是购房合同成立所必要的。关于第二条商品房基本状况,笔者认为,约定了房号就可以了。至于房屋的坐落、面积等事项,可以通过开发商的审批手续、图纸等确定。关于第三条商品房的销售方式,笔者认为,本条并非必要。理由是在没有特殊约定的情况下,销售方式可以推定。关于第四条商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间,笔者认为,价款是购房合同的必要条款,由于目前商品房市场并未形成充分的竞争,难以确定市场价格,因此,价格约定是必要条件。当然,只要通过约定可以确定价格就可以了,至于付款方式和付款时间,完全可以通过交易习惯来确定。值得注意的是,由于商品房的面积有多种计算标准,例如套内建筑面积和建筑面积之间区别就很大,直接影响着房屋总价的确定和单价的高低,因此笔者认为,面积计算方式应为必要条款。
关于第五条交付使用条件及日期,笔者认为,对于交付使用条件,相关法律和法规有比较明确的规定,包括强行性规定和任意性规定,可以起到漏洞补充的作用,因此并非必要。关于交付日期的问题,笔者认为,如果是现房出售,没有约定交付日期的,可以通过合同法的催告制度解决;如果是预售,可以合理确定交付期限;关于第六条装饰、设备标准承诺,笔者认为,如果开发商的宣传材料中含有装饰、设备的内容,一般可以视为购房合同的内容;即使没有这方面的规定,也可以通过开发商的设计确定;如果开发商的设计中也没有此方面的内容,可以认定开发商至少应当符合国家和行业的最低标准。因此,装饰、设备标准不是购房合同的必要条款。关于第七条供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任,笔者认为,关于配套设施,各地政府往往对开发商都有比较明确的要求,因此本条并非必要条件。关于第八条公共配套建筑的产权归属,笔者认为,公共配套建筑的产权归属,既可以通过其他买房人与开发商的约定来判断,也可以通过公共配套建筑是否列入了开发商的建筑成本和公摊面积来确定,不是购房合同的必要条款。关于第九条面积差异的处理方式和第十条办理产权登记有关事宜,商品房解释中做出了如何处理的明确规定,并非必要条款。
关于第十一条解决争议的方法,笔者认为,司法裁判是法定的解决方式,双方没有约定不影响纠纷的解决,更不影响合同的成立,并非必要条款。关于第十二条违约责任,笔者认为,根据商品房买卖合同的示范文本,逾期交房和逾期付款都有大致确定的违约金计算方法,可以折衷裁定;商品房解释中关于开发商的重大违约事项处理,也有很多明确的规定,赋予了买房者保护自己权利的充足方法,因此,违约责任不是必要条款。
综上所述,只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法,并可以据此确定面积等事项,或者能够确定房屋总价款,那么就已经具备了购房合同的必要条件。但是应当注意的是,只有在开发商拒绝履行洽谈签约义务时,准买受人才有权请求法院强制开发商将房屋出售给自己。如果开发商履行了洽谈义务,双方无法就商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同的主要内容达成一致,那么,准买受人仍然无权提出强制购买的请求。这种标准,保证了商品房认购书强制双方洽谈的义务,同时又不会干涉双方的签约自由。笔者认为是比较合理的。


三、商品房认购书的成立和生效

(一)商品房认购书的成立
商品房认购书应当具备哪些必要条款才能成立?有一种观点认为,商品房认购书只有达到以下条件后才是有效的:第一,约定特定商品房不得再向第三人出售;第二,按照商品房认购书约定的主要条款签订购房合同;第三,在约定的期限内洽谈并订立买卖合同。
笔者认为,商品房认购书并非购房合同的从合同,其成立和生效不依赖于购房合同的成立和生效。合同条款无论繁简,其成立要件应以法律能凭其条款予以确认和保护为准。只要合同内容确定、可能、合法、公平,并且当事人就此达成了合意,合同债权就可以有效成立。反之,合同债权就不能有效成立。因此,商品房认购书只要是表明了双方在将来时间洽谈购房合同的协议,就足以构成独立的合同。就可以推定开发商已经默示承诺保留该房至约定的时点不另行出售,因此双方无需就该房不得再向第三人出售做出特约;也能够推定要按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同,同样无需特约。
商品房认购书签订后,双方都有权要求对方按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同。如果将来双方经协商达成与商品房认购书内容不一致的购房合同,也并不会影响商品房认购书和购房合同的效力。
商品房认购书是否必须约定房号和单价?笔者认为,约定房号和单价并非确定认购的意思确定的必要条件。即使没有约定认购的房号和单价,认购的意思也是确定的。当然,这样的商品房认购书对开发商不能形成足够的义务。这样的商品房认购书如果约定了准买受人应当交付预约款,不签订购房合同预约款不退的规定显然是不具有法律效力的。
(二)商品房认购书的生效
在实践中,很多开发商为筹集建房资金,在未取得商品房预售许可证前就开始进行认购,并与客户洽谈商品房认购书。这样的商品房认购书是否有效?一种观点认为,内部商品房认购书是无效的合同。其理由是,根据《城市房地产管理法》第四十四条规定, 商品房预售应当符合预售条件。根据商品房解释第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

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