唐山市行政机关规范性文件备案规定

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房改房“所有权”与“居住权”对抗的法律处理

【提示】

房产所有人持有权属证，能否要求居住人腾让房屋，发生此类纠纷的大多为家庭成员，各地法院对此类案件的处理大有为同，根据所有权的法律性质，不动产权属人享有不动产的占有、使用、收益、处分，这是完整的所有权，而居住权仅指对他人所有的房屋实际占有的权利，法律上规定居住使用权人不能对抗所有权人，但现实生活中常发生类似所有权人要求同住的家庭成员腾房的纠纷，遇到居住权与所有权对抗的情况下，如何裁判体现着法官适用法律的智慧和案结事了人和司法理念在实践中的贯彻运用。

【基本案情】

王天利与柳思思系夫妻关系，曲文莉系王天利的母亲。2008年曲文莉将回购的公房通过公证遗嘱给王天利，2009年10月份，王天利在外地的妹妹来京后，要求母亲撤销了遗嘱，并代理母亲曲文莉诉求王天利腾让房屋。王天利不得已先后提起所有权、共有权确认之诉，法院以产权证登记为曲文莉所有而驳回了权属主张，王天利无耐另诉用益物权，要求保住居住条件。
争议房屋源于王天利的父亲在世时承租的公房，房改时王天利出资回购，是否享有共居资格，在法律上形成争议，曲文莉诉求王天利腾让案件与居住权案件未能并审，王天利另案提请用益物权争议。

【无争事实】

1、1992年以前王天利的父亲王海龙承租原工作单位的公有住房，1992年8月份危改拆迁过渡，1993年10月份回迁安置到此房。
拆迁前后王天利、柳思思一家人一直随父母共同居住生活，户籍也迁入此房，已有十八年时间，系共同居住人。
2、2000年2月份原承租人王海龙去世，2000年5月份房改，由王天利、柳思思出资购买此房，考虑到对母亲的安慰，产权证登记在曲文莉名下。

【居住理据】

房屋作为家庭的一项重大财产，是维持家人共同生活的必然需要，国务院房改政策规定，公有住房出售对象是家庭，由此决定购买公有住房后的权属应归共同居住的家庭成员共有。1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条规定，职工按成本价或标准价购买的公有住房，每个家庭只能享受一次；《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第3条、第4条规定，承租户购买公有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。国务院及北京市政府规定，公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只能享受一次，不是承租方个人。公有住房的出售对象具有特定性，明显区别于一般商品房买卖，公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性，这是公有住房的福利性决定的。

【考虑公允】

如果认为以谁的名义登记，产权就属于谁独有，就会出现名义登记人擅自出售而造成其他共同居住人居住困难的境况。这点在《城市公有住房管理规定》第28条、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第12条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条的规定得到确定。曲文莉的代理人辩称房证写谁名字，就是谁的房子，谁就得腾出房屋，这样的说法于法有悖。
早些年房屋所有权证没有关于共有人登记备案的规定，房改时王天利出资回购公有住房，“出资、共同管理和承担义务”的客观事实，是转化为共同共有法律关系的基础。即使房屋产权证上未明确记载原告一家为共同共有人，根据民事权利由司法确认的法律原则，王天利与曲文莉共同构成诉争房屋的共居关系。
住房制度改革政策解决了很大部分城市低收入民众居住困难，妥善处理房改房纠纷问题，结合国家政策，依据《民法通则》第72条、第78条、《民法通则若干意见》第88条；《物权法》第93条、第95条、第103条、第104条规定；参照《婚姻法司法解释（二）》第19条、《继承法》第26条二款规定，务请以法律精神之适当方法，顾及社会效果，保障王天利享有居住权，持证人负有接受共居人无差别地居住的义务，共居人应有机会凭本人自由之选择居住之目的，法律应尽力保护，不得因家庭关系而变，致家庭成员待遇有别。
王天利虽未登记为房屋共有权人，但此房实际上已经成为王天利一家的保障性住房，当年王天利也认为自己已经取得了保证生活居住的房屋，如今因为家庭争议引发纠纷，曲文莉此前起诉要求王天利腾让房屋，王天利不得已诉求居住权，法院如果认为他们对所居住的房屋不享有权利，在北京让他们另行解决居住问题，已经不是他们的收入所能达到的，也不符合国务院有关保障困难家庭居住权若干意见，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第11条规定，共同居住人的相关权益应当得到法律保护，王天利在本市无其他住房，不具备腾房条件，请法院依法认定王天利对现行居住的房屋享有居住权利。
王天利主张对公有住房回购后享有居住权的综合性法律依据：
1、《合同法》第二百三十四条：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
2、《城市房屋租赁管理办法》第十一条第二款：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡。其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租”
3、《北京市公有住宅租赁合同》（京房管字[1995]第172号）第七条：“租赁期限内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。
4、生存权是最基本的人权，宪法明确规定，尊重和保护公民的基本人权。所以被告的居住权应受法律确认和保护。而本案中的王某既无房屋，也没有固定的工作和稳定的收入来源，原告不让被告居住在房屋内，事实上剥夺了其最基本的生存权。所以从以人为本，构建和谐社会的角度出发，应保护被告的居住权。
5、《民法通则》第72条、第78条、《物权法》第一百一十七条规定；
6、参照：《宪法》第三十九条规定，公民的住宅不受侵犯，保障公民居住的安全与安宁，虽然不是从正面直接规定宪法保障公民居住的权利，但通过反向解释可以推断出这一精神。
7、《世界人权宣言》第二十五条规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。联合国经济、社会和文化权利委员会《关于获得适当住房权的第四号一般性意见（第六届会议，一九九一年）》第一条规定：“适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利，对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的。”居住的权利是指为生存而必须提供的住房方面的保障。私法领域内，在物权法上居住权则有其特定含义，是指非所有人因居住而使用他人住房及其附属设施的权利，是他物权中的用益物权之一种。
【参考要旨】

1、《母子共同出资 房改房算共有》
法院认为，本案争议房原系公房，承租人为母亲，母亲对该房享有使用权，后儿子、儿媳与母亲共同居住争议房。在争议房购买产权时，由母亲与儿子共同出资以母亲名义购买，儿子已对争议房所有权构成共有。（摘自辽宁大学出版社《法官说法》第95案房改房家庭内部怎么？）
2、法官说法 ：产权人不能告共有人腾房
法院民庭法官：在处理房改房权属纠纷案件中，同住人口是否对共同居住的房屋具有共有权，是一个容易引起双方争议的问题。破解这一难题，主要看该房屋是否已经转化为家庭共同财产或系共同投入所得。在取得公房时，除承租代表人外，其他同住人口作为分房时确定面积等因素的一个重要条件的，或其他同住人口交纳了房改款的，即使房屋产权证上未明确记载该同住人口为共有人，也可构成共有。本案该房为母子共同出资，虽然房证写的母亲，但儿子也拥有部分产权。 需要提醒大家的是，在审判实践中，房改后的产权人起诉原共同承租人腾房的情况较多。这种情况法院可以受理，但如果共同承租人对房屋有使用权或者继承权的，一般不应改变房屋居住现状，在充分释明和调解后，如原告坚持要求被告腾房，法院驳回原告诉讼请求。（摘自法官说法第85期2008年2月22日见报）
3、最高人民法院《关于购房人之一在购房时不完全具备条件，但购房后长期共同居住管理使用，纠纷时已具备完全购房条件的应认定产权共有的复函》

海南省高级人民法院：
你院《关于符振清诉颜香芬房屋纠纷申诉一案的请示报告》收悉。经研究认为，该案当事人双方１９７１年６月合买府城镇达士巷７号第２进梁先觉、黄秀珍夫妇的正屋１间和横屋２眼的事实清楚、证据确凿。双方的买后又长期各半居住、管理、使用，颜香芬也曾承认是与符振清合买。据此，同意你院审判委员会多数人的倾向性意见，即认定府城镇达士巷７号第２进正屋１间、横屋２眼系属符振清、颜香芬两人合资购买，产权应当共有分割和继承。
4、王淑英与段巍一般所有权及与所有权相关权利纠纷
裁判文书：东城区人民法院（2003）东民初字第182号民事判决：
主要内容：段巍与王淑英系母子关系，本市东城区板厂胡同19号（以下简称19号）北房西数第一、二间房屋的产权归信息产业部机关第一服务局所有，王淑英就上述房屋与产权人签有租赁协议。1983年，包括段巍在内的王某一家人迁至19号北房两间及厨房、厕所各一间。1989年段巍结婚搬至本市东城区北新桥三条64号其岳父家中居住，离婚后又于1997年回到19号北房西数第二间即讼争之房居住。1999年夏至2000年夏，段巍在外经营餐馆并居住其中。2002年3月，段巍与其女儿段雅靓在讼争之房居住，段巍并以该房经营小卖部，工商登记字号为“北京小男孩食品店”。同年11月，王淑英及家人因与段巍发生矛盾，将讼争之房锁住。段巍现暂时在北京市东城区井阳胡同1号租住，月租400元，其物品仍存放在讼争之房中。此外，段巍及其女段雅靓户口登记在19号，与王淑英分立两户。2002年12月，段巍向原审法院起诉，以其与王淑英系母子关系且其一直随其共同居住生活，现王淑英讼争之房上锁，致其无法居住经营为由，故请求确认其对讼争之房享有居住权。王淑英辩称，段巍并未与其共同居住，婚后一度搬出。作为讼争房屋的承租人，其对该房享有居住权和使用权。故不同意段巍的诉讼请求。 裁判要旨：法院经审理认为段巍户籍一直登记在讼争房屋所在的19号，其经王淑英同意自1997年搬回讼争之房，此后长期在内居住生活，并进行个体经营，与王淑英即房屋承租人形成了共居关系，对该房应享有合法的居住权。故判决段巍对本市东城区板厂胡同19号王淑英承租的北房西数第二间，享有合法居住权。
5、谢考进与谢会来、德荣丽关于居住权及腾房诉讼案件
一审判决：北京市东城区人民法院（2003）东民初字第00888号民事判决
河北省人大常委会


河北省经济技术开发区企业登记管理规定（修正）
河北省人大常委会

第一条 根据中华人民共和国有关法律、法规和《河北省经济技术开发区条例》，制定本规定。
第二条 经中华人民共和国国务院或者河北省人民政府批准，在本省设立的经济技术开发区（以下简称开发区）内的企业登记管理，适用本规定。
第三条 在开发区内投资举办的企业和承包建筑、装修工程的企业（以下简称承包工程企业）应自开发区管理委员会批准之日起三十日内，到开发区工商行政管理机关办理登记注册事宜。
外国企业在开发区设立常驻代表机构，应自我国有关部门和开发区管理委员会批准之日起三十日内，向开发区工商行政管理机关申请办理登记。
第四条 外商投资企业在项目建议书批准之后，合同、章程批准之前，预先申请名称登记注册，申请时应填写名称登记表，并提交下列证件：
（一）项目组建负责人签署的申请书；
（二）项目建议书及其批准文件；
（三）投资各方所在国或地区的合法开业证明。
经登记的名称保留期为一年。在保留期满不办理企业登记注册的，其名称自动失效。
第五条 外商投资企业申请办理企业法人开业登记，应填写外商投资企业申请登记表，并提交下列证件：
（一）开发区管理委员会的批准文件；
（二）企业各方签订的协议书、合同和企业章程及审批部门的批准文件和《批准证书》；
（三）《可行性研究报告》及批准文件；
（四）外方合营者近期的合法开业证明和中方合营者的营业执照及各方资本信用证明；
（五）董事会成员名单及总经理、副总经理的委派或聘任文件和上述中方人员的身份证明；
（六）其他需要提交的有关文件、证件。
国有企业以其资产入股的，应提交国有资产转移证明文件。集体企业以其资产入股的，应提交同级财政部门对其资产的评估证明文件。
第六条 外国承包工程企业申请登记，应填写外国承包工程企业申请登记表，并提交下列证件：
（一）开发区管理委员会及有关部门的批准文件；
（二）承包工程合同；
（三）外国承包工程企业所在国或地区的合法开业证书，与该企业有业务往来的金融机构出具的资本信用证明；
（四）开发区基本建设主管部门核准的施工许可证明；
（五）该企业董事长或总经理签署的申请登记书。
第七条 设立外国企业常驻代表机构申请登记，应填写外国企业常驻代表机构申请登记表，并提交下列证件：
（一）国家主管部门和开发区管理委员会的有关批准文件；
（二）外国企业所在国或地区的合法开业证明；
（三）与该企业有业务往来的金融机构出具的资本信用证明；
（四）该企业董事长或总经理签署的申请登记书；
（五）该企业委任常驻代表机构人员的授权书和人员简历；
（六）常驻代表机构办公地点的房产证明或租赁房屋证明。
金融业、保险业申请设立常驻代表机构，除应提交本条（一）、（二）、（四）、（五）、（六）项规定的证件外，还应提交该企业的资产负债表和损益年报表、组织章程、董事会董事名单。
第八条 国内企业申请企业法人开业登记，应提交下列证件：
（一）组建负责人签署的登记申请书；
（二）主管部门或者审批机关的批准文件；
（三）组织章程；
（四）资本信用证明、验资证明或者资金担保；
（五）企业主要负责人的身份证明；
（六）住所和经营场所使用证明；
（七）其他有关文件、证件。
第九条 国内企业申请营业登记，应提交下列文件、证件：
（一）登记申请书；
（二）经营资金数额证明；
（三）负责人的任职文件；
（四）经营场所使用证明；
（五）其他有关文件、证件。
第十条 开发区内投资举办的企业、承包工程企业、外国企业常驻代表机构自核发营业执照或登记之日起即告成立，其正当生产经营和业务活动受中华人民共和国的法律保护。
第十一条 开发区内投资举办的企业、承包工程企业、外国企业常驻代表机构凭营业执照或登记证，到公安、税务、海关、商检等机关办理居留（住）证、纳税和进出口业务登记等有关事宜，并到银行办理开户手续。
第十二条 企业迁移、分立或合并、调整注册资本、股权转让、变更经营范围、变更法定代表人和经济性质时，应经原批准部门审查同意，并在三十日内向工商行政管理、税务等机关和银行办理变更登记手续。
第十三条 开发区内投资举办的企业、承包工程企业合同期满或中途终止合同，常驻代表机构驻在期满或中途终止业务活动，应持原批准部门批准、证件和债务、税务及其他有关事宜清理完毕的证明，向工商行政管理机关办理注销登记，缴销营业执照。
第十四条 开发区内投资举办的企业、承包工程企业合同期满及外国企业常驻代表机构驻在期满，需要延期的，应在期满前提出申请，经原批准部门核准，到工商行政管理机关办理延期登记手续。
第十五条 企业领取营业执照后，应按照合同规定，如期如数投入资本。不能如期如数投入资本的，满六个月尚未开展经营活动或停止营业活动满一年的，开发区工商行政管理机关有权收缴其营业执照和公章，通知其开户银行撤销其帐号，同时对外公告。
第十六条 开发区内投资举办的企业、承包工程企业、外国企业常驻代表机构申请登记或变更登记，领取或换取营业执照、登记证时，应按规定缴纳有关费用。
第十七条 开发区内投资举办的企业、承包工程企业、外国企业常驻代表机构应接受开发区工商行政管理机关的监督检查。对违反中华人民共和国有关法律、法规和本规定的，由工商行政管理机关依照规定给以警告、罚款、责令停止、吊销登记证等处罚。
第十八条 华侨和香港、澳门、台湾的企业和其他经济组织或者个人在开发区投资举办企业、承包工程企业或者设立常驻代表机构的登记管理，按对外商投资企业、外国承包工程企业或者外国企业常驻代表机构的规定执行。
第十九条 本规定自1992年12月1日起施行。

附：河北省人民代表大会常务委员会关于修改《河北省经济技术开发区企业登记管理规定》的决定

（1997年6月29日河北省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过 1997年6月29日公布施行）

决定
河北省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议，根据《中华人民共和国行政处罚法》和国家有关法律、法规规定及省人民政府关于《河北省经济技术开发区企业登记管理规定修正案（草案）》的议案，结合本省实际，决定对《河北省经济技术开发区企业登记管理规定》第十七

条修改为：“开发区内投资举办的企业、承包工程企业、外国企业常驻代表机构应接受开发区工商行政管理机关的监督检查。对违反中华人民共和国有关法律、法规和本规定的，由工商行政管理机关依照规定给予警告、罚款、责令停止、吊销登记证等处罚。”
本决定自公布之日起施行。
《河北省经济技术开发区企业登记管理规定》根据本决定作相应的修改，重新公布。



1997年6月29日